2011年8月菏泽市曹县盛世东方商业的的策划案.pptVIP

2011年8月 2011年8月 商业策划案 盛世东方商业策划案 项目整体规划示意图 项目面临的问题 小区是一个主要是以多层住宅为主导，10万平米的社区难以形成商业氛围 本项目商业主要是以内置商业为主2万多平米的商铺如何消化是本项目的难点所在。 项目目前的环境处于开发区，目前的人流量比较低，单纯的销售目前时机不成熟。 项目周围的环境目前是处于待开发的区域状态还没有达到顶峰 内置商业现在已经定型对于业态定位受条件限制。 6栋楼的住宅面积比较单一就是两种户型，客户群体购买受到一定的局限性。 新开发区域道路没有完全打通心理距离远 周边是建材市场、五金机电小环境市场弱 本次汇报的思维导图 确定项目整体形象定位原则 社区形象确定原则： 通过拔高立意来提高项目形象，给人以深刻的印象；必须形成鲜明独特的、符合消费者身份的文字和符号并有显示项目在城市核心地位的标识，满足客户的需要。 本项目形象确立原则： 项目命名与社区住宅、商业的价值主张相吻合； 塑造开发区高品质文化生活标杆性形象； 打造项目的高知名度； 项目命名内涵丰富，易于销售宣传的延展； 项目命名适于采用明快、庄重的推广色调，易于营造热烈的现场氛围。 整体形象定位 项目发展难点界定 根据本项目的基地经济指标和市场竞争环境，结合项目的SWOT分析及发展战略综合考量： 内置商业是本案的难点 住宅部分并非项目的难点 因此，需要对商业定位给予高度重视，在商业的难点突破后，再针对住宅部分进行深度剖析。 项目难点突破 本项目的发展方向受市场和开发商目标的双重考验 曹县商业市场综述 商业项目开发启示——临街商铺的销售经营情况佳 曹县商业现状 商业市场现状界定由结构性调整阶段向稳步发展阶段演进 商业客户定位 ——本区中高收入为主，低收入者为辅，兼顾外来客户 本项目商业不仅满足本社区配套需要，还要着眼于服务周边项目的社区配套 商业业态定位 本项目的业态定位是在结合项目功能定位的基础上，主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。 业态定位的重要影响因素 商业现状：新城规划衍生、商业发展，目前商业仍处于框架搭构阶段，雏形未现； 城市规划：曹县规划蓝图中，开发区的商业发展早期就有了明确发展方向，中央商务区的大规模商业，本项目处于商业规划的边缘区域； 潜在客户需求：项目商业将承担项目配套与辐射周边的双重功能，业态规划上需要有针对性考虑； 商业业态定位 通过上述分析，考虑项目的功能定位为社区型商业的特点，并结合项目本身的实际情况以及产品的局限性，本案的业态定位以服务社区居民为主辐射周边居住区，商业规划为： 社区特色精品店 + 社区型门面街铺商业 主要包括三大区—— 办公文具精品店+餐饮美食一条街+便民服务区 社区特色精品街 特色商业街提供区域唯一的精品、餐饮、为一体的综合性商业街 便民服务区 社区型商业的特色建议 项目补充建议 项目1-6号楼沿青岛路楼与楼之间门市建议往后退到楼的西边这样可以使商业楼和纯住宅楼完全独立。 1-6号楼门市形成独立的商业街，后面的住宅也完全独立增加了项目的私密性。 在大型商业的引进下，要安排足够的使用方便的停车位，满足大流量商业的需求； 建议在商业招商后的阶段，安排专车接送来往于各地，吸引大量的人流量，提升本商业形象以及知名度 业主投资回报率测算 是住宅底层商业形式，即住宅以及建筑综合体一、二层的商铺，面积较小，以分割铺面形式对外租售，主力铺位面积在100-200平方米之间。住宅底商处于住宅小区沿街或小区内主要干道，消费群体相对固定，一般作为小区生活配套，以为小区居民服务为主 国际上专业的理财公司评估一处商用物业的投资价值的简单方法。衡量一处商用物业价格合理与否的基本公式为： 如果该物业的年收益×15 年＝房产购买价，则认为该物业物有所值，也就是投资回报率在6.66%左右。这仅仅是一个测算，没有考虑其他影响投资收益的因素，投资人在实际投资过程中必须把那些因素计入成本。 投资预算 商铺投资回报率计算方法，除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，还必须考虑到商铺一定的空置期，现根据本项目的商铺基本定价来测算投资回报率，商铺的初步定价为3000-5000元/平方（中间价为4000元/平方），租赁价为10-30 元/平方/月（中间价为20 元/平方/月），租赁税为17%，物业管理费按2元/平方/月，按100 平方的商铺测算： 1.一次性购买：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税等） 即（20×100×0.83-200）×12/（4000×100+12000）≈0.4 通过以上方式可以得出该100 平方商铺的投资回报率约为4% 投资预算