2011年4月26日邵阳市敏州西路的项目营销推广建议书.pptVIP

《敏州西路项目》营销推广建议书 长沙晨曦地产 二零一一年四月二十六日 一、项目概述 项目概况 本项目位于邵阳市敏州西路，目前规划设计为为两栋高层建筑，建筑面积约五万多平方米，在本区域内，属于短平快型项目。 目前项目在规划设计阶段，拆迁工作尚未完全结束，离正式面市公开，最快还有三至四个月左右的时间。 项目设定主力户型为86.91平米两房—145.72平米四房之间，核算得房率在88%—89%之间，优于一般项目，在区域内属于高得房率项目。该面积段在邵阳市场中处于畅销段，本项目整体体量不大，可以快速去化。 项目定位面向中端人群的纯住宅小区 二、项目SWOT分析 核心竞争力 经过以上SWOT分析，我司对项目提算出其内、中、外三层核心竞争力 三、项目营销思路 1、项目定位 建议案名 理想西城 敏州西路口 西苑公园旁 理想生活城  做好长期应战的准备。销售速度比预期要减缓，形象与品牌的功课要做足； 增加品质感的是目前市场时机的有效牌，真正的销售高峰期约在项目竣工真正体现楼盘品质的时期，现阶段的品质展示对打开销售初期局面非常重要。 小众突破 ：企业家、高档俱乐部、政府机关 高端平面媒体软文加形象推广，或随杂志附送项目楼书； 于各银行、电信部门针对金卡客户的内刊投放广告，财单夹页广告； 星级酒店、邵阳各高端俱乐部放置项目宣传资料； 全市高端楼盘、政府机关、大企业单位银行及电信金卡客户、各高端俱乐部会员、项目宣传资料直邮，重大活动节点发放邀请函； 5、 五、销售促进策略 销售促进策略——现场包装策略 销售促进策略——现场包装策略 工地现场包装： 建议立刻对项目全部围挡广告进行更换；包装上以形象广告为主出街，进行攻心战术以达到重新建立项目形象目的。这是目前当务之急的工作之一。 通过不同于其他项目的围墙包装形象,以大色块,丰富的形状（可以沿用原来，更换画面既可）,灯光等富冲击力表现确立区域领导者地位. 销售促进策略——现场包装策略 销售促进策略——精装销售（重点关注 4大指数） 安静：避免噪音污染 影响居住小区的安静因素主要来自两方面：一为硬性因素，来自不可改变的外部环境；另一个是可以通过设计和管理来改善的软性因素。 省心：告别家装烦恼 精装修房不单能为社会节约材料，缓解购房者的资金压力，节约设计师费用，同时也能为购房者节约大量的时间和精力。购买精装修房则很好地避免了上述问题，由开发商聘请专业的室内设计师、可靠的装修单位和监理单位进行整体建设，在方案设计和工程质量方面更有品质保障，为普通业主省去了宝贵的时间。 时尚活力：专业装修彰显个性 精装房往往会在购买阶段，就需要挑选装修菜单。为了吸引购房者下单，开发商的精装样板也会费劲苦心，选用最优秀的专业设计团队打造。这无疑让普通购房者能够得到专业水准的时尚室内设计。 人文环境：可感知的生活圈层 精装修房是住宅产品的发展趋势，也是住宅产业化成熟的标志。从诞生到成熟的推进过程中，率先消费精装修房，不仅需要金钱、品位，更需要眼界。目前的精装修房主要由实力开发商打造、集中在中高端住宅产品领域，这本身就已经锁定了它的消费圈层为社会的中坚精英人群。精装修房也因此成为高品质居住的象征。 销售促进策略——网络传播 第一，扩大知名度。目前邵阳网络覆盖面越来越广，从在销项目来看，基本客户都建立了QQ群，稍微有规模的项目都建立了项目网页或者网站。 第二，本项目建议制作一个本项目的网站，与邵阳产权处网站做页面链接。可以收集网络咨询与客户建议。 第三，本项目将来可以雇请网络水军对本项目进行网络推广，对回乡置业者有较大的冲击，大部分回乡置业者在回乡之前基本是通过网络搜索来确定看房目标的。 销售促进策略——精装销售（一般关注 4大指数） 节能：降低成本减少耗材 清水房或毛坯房在装修时资源、能源、材料上的浪费都很大，相比之下，精装修房由开发商统一精装修后销售，统一批量采购装修材料，可减低成本，节约材料，比较环保。 公共关系：构建和谐邻里 和谐的邻里关系，是购房者安居乐业的幸福指数之一。可长期以来，影响邻里和谐的最大隐患莫过于装修。噪音是装修的问题之一，除此之外，垃圾污染、公共部位的破坏、家装不慎对邻居房屋造成的破坏也将严重影响和谐邻里的构建。 安全：售后有法规保障 目前销售的清水房、毛坯房存在着许多弊端，如业主装修时常常破坏房屋结构，带来安全隐患；精装修商品房由开发商提供售后服务，可避免相互推诿，减少业主麻烦。 方便生活：拎包即可入住 毛坯房从买房到装修，再到住进去安顿下来，往往都要花上一两年的时间，而装修房则马上可以投入使用或出租，