2012年6月开化东方广场的项目营销沟通.pptVIP

方向三： 通过场景的营造尤其是局部细节的放大 描绘未来生活的多种可能 PART2 推广策略 高举高打，以NO.1的形象统领全局 线上大众传播普及，形成排他性市场占位。 主题事件营销发力，制造话题引爆全城。 一对一小众媒体深度传播，引发目标人群对号入座。 东方广场项目整体传播策略： 第一步 启市 形象导入：做到排他性、顶级占位 第三步 开市 形象强化：推出独栋、产生向往 第二步 领市 形象强化：人无我有、无人比肩 东方广场项目的传播步骤： 第四步 续市 形象强化：强调优势、续销公寓 第一步 启市 形象导入：做到排他性、顶级占位 先声夺人 精彩的亮相不仅能让人印象深刻，更可以成为话题让人津津乐道 让别人记着我们。让别人帮我们去传播。 阶段思路： 与政府合办南湖音乐节 音乐节的风潮正席卷全球的每一个角落，海边，湖边，大草坪。面向不同的人群邀请不同的歌星前来搭台唱戏，在每一处都能吸引滚滚人潮，人气指数连年飙升。 本案的亮相可借由与政府合作南湖音乐节来完成，在南湖边，以前所未有为名，请全开化乃至市民参加，依托明星的号召力完成本案的精彩亮相。 第二步 领市 形象强化：综合优势、无人比肩 铺天盖地 集中火力，借启市之余温，将卖点在各个渠道悉数铺呈 看得见的地方有我们。看不见的地方也有我们。 阶段思路： 第三步 开市 形象强化：推出独栋、产生向往 前所未有 独立包装独栋顶级形象，重塑开化别墅价格体系 抱歉，在我们之前，开化没有别墅。 阶段思路： 明星出席游船产品说明会 邀请衢州名人周迅或开化名人占旭刚亲临品鉴会现场，以本土名人效应在开盘前再一次吸引全城目光。 同时将产品说明会场地放在南湖的游船上，仅邀请重要客户与媒体参与，其余客户在会所收看直播，营造高端氛围，让人心生向往。 独栋表现示意 第四步 续市 形象导入：强调优势、续销公寓 人无我有 在前期基础上，重点突出零距离商业、酒店服务等公寓核心优势 之前开化没有。现在我们都有。只有我们才有。 阶段思路： 谢谢聆听！ 现在是讨论时间 Thanks! 华坤道威整合营销机构 地址Add:杭州西湖区天目山路294号杭钢冶金科技大厦7层 电话Tel: 0571 传真Fax: 0571价格初步预测——别墅 基于别墅项目的唯一、稀缺价值，其他竞品不具可比性， 比准打分仅作为一定参考，选择与公寓关联定价和标杆定价方法。以下为初步预测，实际以客户价格接受度为导向。 公寓关联定价 初步按照别墅价格2倍于公寓，单价在18000-2000之间 模糊单价，整栋报价 楼王 800万-1000万/栋 主力产品500万-700万/栋 标杆定价 将素质最好的楼王进行跳空定价，形成价格梯队，掩护其他别墅出货 竞品价格参考 由于目前在售别墅品质差、价格低，不做重点定价要素 客户承受度 依据意向客户的价格承受力度，结合销售目标进行调整 项目溢价因素：湖景、独栋、量少、五星级酒店支撑等 价格初步预测——商务楼 商务楼的核心价值在于面积小、层高5.95米、买一层送一层赠送面积大、总价低、置业门槛低，因此单价可以适当拉升，与公寓价格关系为： 商务楼价格=住宅价格×0.7×1.5 价格建议在8500-9500元/ ㎡ 项目溢价因素：层高附加值、商业之上、湖景等 初步价格测试 客户落位 户型价格测试 判定客户意向度 价格确定 开盘前经过3个轮次价格测试确定最终价格，形成客户愿意支付的最高价 对外报整体价格范围，以判断客户对总体价格接受度 客户初步落点，以获得客户对户型价值的判断 测试客户具体户型价格接受度 户型价格测试后，形成客户最终落点，基本可判断客户意向度 价格初步/最终确定 step1 step2 step3 step4 step5 价格确定步骤 资金回笼计划 按照2012年回款1个亿的目标，别墅+商务楼销售节奏铺排如下： 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 7月接待中心 开放 9月下旬 项目品鉴会 10月上旬首批别墅推出 10月下旬商铺推出 别墅指标分解 商务楼指标分解 别墅去化0.6亿，约10套 商务楼去化0.4亿，约100套 PART5:推广策略及执行 华坤道威/时间版本：2012.06 东方广场项目推广沟通 位居开化核心区位 比邻城市干道 直面南湖一线美景 城市中心，我们占据核心之位。 开化首座旅游综合体 东方集团旗下五星级酒店及商业配套 标准写字楼、精装城市公馆 临湖顶级独栋大宅、观景高层公寓 城市业态的浓缩与聚变，我们改变开化。 巨额投资 东方集团倾情打造 中国美院执笔设计