2012年8月天津晨阳道的项目前期顾问提案.pptVIP

;用地分析 新房市场分析 二手房市场分析 商业环境分析 项目规划建议 项目操作建议 整体顾问服务内容 ;用地分析;河东区——阳光星期八西侧;卫国道;;本案;;1、;路径;新房市场分析;河东区自08年至今累计成交172.5万㎡。其中08年达到最高峰值61.7万㎡； 从连续5年成交走势图来看，河东区成交占比持续攀升，截至到2012年，河东成为市内六区首位成交主力区域； 从价格走势来看，近几年河东区均位于市区第四位，高于河北、红桥区；;自08年开始河东区出现地产市场井喷现象，09年达到高峰值，10年成交量开始出现下滑；但对比同期其他区域水平，成交量持续位居市区首位； 纵观五年价格走势，保持持续上涨趋势，10年突破万元大关，而后价格水平平稳上升；价格平均涨幅突破20%；;红星国际;;;;市场未来存量;产品分析;;;高层产品;市场供应量不大，但去化速度快，存在较大市场机会;后期推盘量;产品分析; 供应：140-150㎡供应量最大；其次是110㎡以下和110-120㎡ 成交： 110㎡以下和110-120㎡二室户型成交最为理想；140-150㎡去化效果最好 去化率：130-140㎡户型去化率最为理想；110㎡以下和110-120㎡户型去化率占比较高;价格分析;洋房产品;两个销售差异分明的项目;;;保利玫瑰湾;强调未来生活场景的畅想，定位拔高;保利玫瑰湾 vs 天房翠海红山;二手房市场分析;河东区近五年二手房累计成交231.2万，比一手的成交多58.7万㎡； 从近一年月度成交走势来看，月度成交相对稳定，除传统淡季外，其他月度成交基本保持在2.5-3万平米左右 价格走势方面，12年突破万元大关； 价格月度走势方面，12年开始成交单价出现明显攀升，涨幅走势相对稳定；;河东区主力成交面积段在50-80㎡，其占比接近50%；其次为80-120㎡的传统畅销面积段； 在单价方面，120-144㎡的面积区间单价最高，超过13000元/㎡；标准户型80-120㎡户型单价基本在12000元/㎡左右； 总价方面，区域内50㎡户型基本在60万元，畅销户型50-80㎡在55-88万左右，而80-120㎡户型在150-180万左右；;;;产品建议;;商业市场分析;商业市场环境分析;商业市场环境分析;商业市场环境分析;商业市场环境分析;商业市场环境分析;商业市场环境分析;消费者层面：面向周???3KM范围内的消费者;商业市场环境分析;项目整体定位为中高端的城市精品项目 以低密度、精致化、稀缺性为主要项目标签 满足市场刚性需求和二次以上的改善型需求;项目规划层面的几点建议;一、项目地块商业价值不突出，尽可能降低商业的总体量;项目规划方面：;项目产品方面：;项目整体操作层面的几点建议;1、项目整体打造为中高端城市型精品社区，以洋房产品拉高市场形象并实现较高溢价，高层产品解决项目开发的现金流；;5、商业操作方面： 如果可以减少商业体量，则全部规划为二层的商铺，方便全面销售变现 如果商业体量不能减少，则规划为4层的商业，一二层以一拖二形式商铺独立分割，用于销售变现，三四层则自持作为公司的固定资产增值，通过招商类似于网吧，台球，KTV等中等规模的休闲娱乐业态实现运营。同时注意在产品设计方面三四层的独立交通组织的规划。;谢谢聆听，欢迎讨论