2012年开封市通许的项目发展建议的报告.ppt

通许项目发展建议报告;项目核心问题;本案需要解决的问题;本案总体轴线;通许北区，再造一座城 50万㎡稀缺舒适住宅区;PART1：通许印象;河南中心，开封相邻 通许县隶属开封市，地处豫东平原，北临黄河，距省会郑州市100公里，七朝古都通许市45公里。 ;通许县区位优势明显，交通十分发达。西距新郑国际机场、京广铁路、京珠高速公路60公里，北距陇海铁路45公里。地方铁路登杞线穿越境内，长达46公里。境内高速公路纵横交错，遍布全县，日南（日照至南阳）、大广（大庆至广州）两条高速公路交汇与县城东北3公里，内蒙古阿拉善旗至深圳高速公路纵贯全境，已开工建设的郑州机场至商丘高速成公路穿境而过。境内有S218、S325、S326省道3条，全县通车总里程已达1422.7万公里，公路密度每百平方公里185.8公里，现已形成了以高速公路、铁路、国道、省道为骨架，以县、乡、村道路为脉络的交通网络体系 ;通许县产业集聚区规划占地15.5平方公里，分城东和城北两个集聚区，已开发利用5.1平方公里，入驻企业35家，全部投产后可实现年产值46亿元，年获利税3.88亿元，可安排7000余人就业。区内基础设施日趋完善。已形成以电动车产业为支柱，纺织服装、机械制造、酿酒、化工、农副产品加工五大优势产业并存的良好局面。 产业集聚区按照“统一规划、成片布局、整合资源、拓展空间”的要求，从基础设施建设、信息平台打造、服务环境的优化、优质项目的引进等方面高起点规划，高标准建设，最大限度降低企业入区成本，吸引项目向集聚区聚集，力争将两大集聚区建设成为通许县对外开放的“窗口”和招商引资的重要基地 3;2011年1-11月份，通许县规模以上工业企业达到128家。截至11月末，规模以上工业共完成总产值1263835万元，同比增长25.8%；实现现价工业增加值334175万元，同比增长26.3%。;（二）2012年及未来全县规模工业发展形势展望;本案;区域属性：北城区，将成为一座集居住、工业、办公、休闲为一体的生态型新城；将成为通许未来的行政中心与发展重点；将来对通许市经济发展的价值逐渐展现，具有良好的发展前景；西区居住区逐步形成。;区域属性：北区的崛起，启动了通许县发展??新篇章，将成为通许经济未来发展的新兴区与改革发展的孵化器涵盖产业、教育、居住、商贸等功能;区域属性：而随着北区的建设，通许也将逐渐开始共享部分通许市的优势资源，享受通许20分钟城市圈的便利区位优势;项目属性：本项目地块所属区域位于通许北区咸平湖景观中心，属于通许新区的第二组团，随着北区道路管网等系统的完善和咸平湖改造建设完成，北区组团即将大规模开发；项目发展机遇明显。;项目与城市的关系：项目的发展将推动通许房地产市场的升级，提升通许人居水平并奠定新区的形象，从而奠定核心区的发展基调;项目与区域的关系：项目位于新区核心区的发展轴线上，承载着引领区域强势启动的关键角色;PART2：通许房地产现状;通许县房地产市场洞察; 通许县城目前有房地产项目十余处，房地产项目主要集中在在行政路为中心的县城中西部，目前集中了通许县城的大部分楼盘。 项目售楼处也主要沿行政路两侧布置，包括俪景湾、名门世家、瑞通嘉园及城北新区新亮相的中央公园等。 建筑形态处在多层向小高层过渡阶段，居民对小高层产品接受度尚可。 房价水平多层均价2700-2800元/㎡，高层均价2800-2900元/㎡。 户型以常规户型为主，水榭花都有部分创新。 市政无集中供暖，采暖源以地热资源为主。 城北新区范围内有大块闲置土地，具备良好房地产开发价值。 营销推广水平一般，以常规户外广告牌、墙体广告、围档、单页、短信及观赏性活动等为主，广告表现力一般。楼盘多为开发商自己销售。;中央广场; 各项目价格差异不大，多层从2300-3100元/平米，价格超过3200以上将是提升瓶颈，。;;（5）各竞品产品特点 ;（6）各竞品建筑风格;（7）竞品园林景观;（8）售价及销售特征;通过销售人员访谈及万科分析获得;竞品小结;俪景湾;2.迎宾御花园;3.水榭花都;4.瑞通嘉园;5.假日澜湾 ;多层产品目前仍占据市场主流，且在户型功能、户型面积、价格等方面存在雷同，市场竞争比较激烈； 整体来看，市场对居住品质的提升要求不高，地段、开发商实力与品牌仍是吸引消费者的重要因素； 通许本地消费者住房消费较为理性和务实。 通许西区部分项目多层产品已基本售完，部分高层项目由于市场接受度低、客户置业习惯等去化量少，销售压力大。 随着后续高层项目（如迎宾御花园、凯旋城、中央公园）的集中推出，加大了市场投放量。;PART3：本案SWOT分析;区位：通许北新区，城市发展方向，站在城市发展最前沿； 交通：紧邻上海路，距咸平大道不足300米，距兰南高速仅10分钟、直通开封，交通便利； 景