b3银亿威斯汀中心商业的项目定位的报告.ppt

宁波银亿威斯汀中心商业项目市场定位与财务分析报告（Version 4） 汉博研究院 2008 1.0 市场定位及依据 本项目整体市场定位 宁波的商业市场预计会维持供需两旺的趋势，目前是宁波商业发展的金时 随着宁波经济的快速发展，居民可支配收入的增加，宁波社会消费品零售总额近几年一直保持年14%以上的增速； 根据我们对宁波商业物业增量的估计，未来五年内，宁波市商业物业体量年均增幅在10%左右； 社会消费零售总额年均增幅超过商业物业的增幅，这将导致商业坪效的增加（整体预计约4%），宁波商业市场未来总体趋势是供需两旺，经营绩效稳定增长； 作为宁波市目前不可动摇的市级商圈，三江口商圈由于可供开发的地块有限，此区域的商业体量增量很小（1.87%的年均增幅），可以预见三江口商圈的经营坪效在未来几年会有较大幅度的持续性增长。 本项目所在位置将成为金街中的金点 本项目所在位置人流量较大，优于区域其它大多数节点 三江口商圈是宁波人购物的目的地，但购物场所偏好与消费品牌并不太固定，这对三江口商圈的新增商业物业是个利好 从体量规模与档次上来看，本项目宜建设成为综合购物中心——百货升级版本 金街金点的位置，意味着不用担心人流量的吸引问题，只需要关注与现有项目的差异化问题 从市场竞争来讲，集中型复合型购物中心在三江口商圈是空缺 宁波现有商业物业是以传统百货为主，三江口商圈亦是如此，高中低档百货均有分布，尤其集中在中、中低端百货上； 虽然天一商圈有天一广场这样的街区型mall，但集中型mall商业在天一商圈甚至是目前的宁波都是空缺。 从各个方面来说，本项目将定位为高端档次比较适合市场需求 本项目将在品牌国际化程度上体现差异化，更国际化、更新的品牌组合，满足高层次的购物消费需求，档次与国际购物媲美，但要比国际购物更多元、规模更大 从产品上来讲，本项目较高的层高、富有冲击力的外观适合于开设旗舰店，成为国际化品牌在宁波的体验展示中心 三江口商圈消费者基本情况 本项目消费者瞄准“金领族”和“月光族”，利用前者的舆论影响力，利用后者的实际消费力 本项目客群定位 仅从购物部分类比来看，本项目未来档次高度上与国际购物看齐，但体量与综合性要优于国际购物，类似于国际购物与新世界的混合，打造宁波购物消费的风向标与领跑者 天一商圈的消费者认为商圈最缺乏的商业设施是休闲及餐饮业态 在购物的基础上，丰富餐饮，打造国际美食中心，与酒店高端餐饮形成差异化经营 适当加入休闲娱乐业态，打造聚会中心，给未来的消费者提供一个欢聚空间 天一商圈缺乏一个适合与融合餐饮、休闲的购物中心，本项目商业将往综合性购物中心方向发展； 但考虑到某些业态的租金回报现实，本项目商业仅在不好的位置设置美容SPA、休闲茶馆、餐饮、电玩等租金偏高的休闲业态； 这些业态将提供消费者一个购物、餐饮后的欢聚空间与人气中心。 本项目整体市场定位 2.0 主题定位 2.1主题定位 在分析和预测宁波以及天一商圈未来商业的竞争现实与发展趋势基础上，我们认为威斯汀中心商业定位主题应该为宁波“High street”。 目前天一商圈商业的主要特点： 第一组主要消费群年龄集中在18-25岁。由于部分“月光族”的特点，所以具有较高的有效消费力，他们对流行商品，比较热衷，同时容易接受新鲜事物和文化。 第二组主要消费群年龄主要集中在25-40岁，他们有的刚刚组织家庭（尚无孩子），大多数拥有较高教育背景与收入，所以他们具有“金领族”的特点，希望享受品质生活。 天一商圈商业多为传统百货，多采用返券推广来竞争。 未来宁波的需求趋势 消费者希望能够有更多的消费体验，威斯汀中心可以用灵活广泛的推广活动来填补目前天一商圈体验式消费空白。 消费者希望有更多餐饮区来提供就餐聚会和休闲的场所。 品牌零售商希望能够在天一商圈拥有旗舰展示位置。 零售商希望有高质的推广宣传活动，而不是一味的打折活动。 本项目的主题定位:——宁波“high street”，宁波市级消费目的地 所以消费者可以在这里找到新消费体验和最新的流行商品，零售商可以获得他们理想铺面的商业展示、更好的室内设计、推广区域以及全新的业态比例。 2.2 主题定位阐释 宁波的“High street”，宁波消费目的地，商业的领跑者 2.2主题定位阐释 天一商圈是宁波唯一的市级商业中心，本项目能够成为天一商圈的领跑者，无疑也将是宁波商业的领跑者； 本项目不仅应该是天一商圈的，更应该是宁波市商业的未来代表，要成为代表，几个突出重点应该是：时尚超前的设计、舒适的购物环境、创新的业态组合以及富有吸引力的品牌商家。 让消费者有一种购物的荣誉感和成就感，有极强的消费的欲望； 消费时尚的风向标，所以这里也应该是国际知名零售上希望进入的地方，同时这也应该是并且有能力为这些成功的零售商提供最适宜、最有吸引力