不平衡使用容积率地块商业利用商业的案例.pptVIP

货值最大化不平衡使用容积率 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 效果图 总图— 配比研究 总图价值挖掘 效果图 --END-- 谢谢阅读！ * 1.1 不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目 建设用地 77.88亩 建设用地 111.32亩 ≥30% 绿 地 率 ≤30％其中住宅26% 建筑密度 4.1 容 积 率 520300.00㎡ 地上可建设面积 40728.70㎡ 15米和40米代征绿地 126139.64㎡ 净用地面积 地 块 经 济 技 术 指 标 各业态市场分析 含金量高 ＝容积率面积收益 容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本 地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费 这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积率为高层。 11000元 2000/㎡ 13000/㎡ 普通联排 4295元 4750元 9040元 10040元 8113元 容积率面积收益 2505 / ㎡ 2750 / ㎡ 1960 / ㎡ 1960 / ㎡ 1887 / ㎡ 预计地价外成本 6800/ ㎡（精装） 34高层83~130㎡ 7500/ ㎡ 电梯洋房 100~130㎡ 11000/ ㎡ 电梯顶跃 200~250㎡ 12000/ ㎡ 亲地底跃 200~250㎡ 10000/ ㎡ 社区商铺 50~250㎡ 预计建面价格 业态 各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表 成都郫县新城案例 总体规划业态配比 规划要求： 1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅26% 28~32% 1.3~1.5 无电梯花园洋房 25~30% 1.5~2.0 电梯花园洋房≥7 无电梯顶跃 30~35% 0.6~0.75 普通联排2.5层 电梯顶跃 55~100% 2~3 社区商业 3层 15~20% 2.5~6 高层（12~33层） 底跃1~3层 覆盖率 合理容积率 业态 各业态指标比对： 1、联排别墅占地较大，但不易出面积 2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的面积可溢价 3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面积，且能激活4、5、6和顶跃溢价 商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商 1 2 3 4 5 6 7 7+1 1 2 2+1 1 2 3 4 5 5+1 高层提高覆盖率≥20%，少占地，容积率≥8 联排 无电梯洋房 电梯洋房 替代 替代 成都郫县新城案例 规划布局分析 不平衡容积率的规律： 1、高层占地要最小 补足容积率就好 布置在北面和西面 2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置 3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景 成都郫县新城案例 规划布局分析 花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间 成都郫县新城案例 功能分区 多层返迁房 规划未建小区 景尚景（高层） 电梯花园洋房 34层高层 社区商业 成都郫县新城案例 成都郫县新城案例 不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右 本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9 成都郫县新城案例 1.2 不平衡使用容积率案例B---重庆睿城项目 ≥30% 绿 地 率 ≤30％ 建筑密度 1.5 容 积 率 160035㎡ 可建设地上面积 98295㎡ 可建设用地面积 8395㎡ 虎溪河及周边绿地（不计入绿地率） 106690㎡ 总用地面积（算容积率的基数） 地 块 经 济 技 术 指 标 虎溪河 市政停车场 建设用地 建设用地 25~30% 0.6~0.7 普通联排 3层 23% 1.2~1.5 洋房 7层 67~100% 2~3 社区商业 3层 10~15% 2.5~3.5 高层 22层 32% 0.8 大院别墅 2~4层 建筑密度 容积率 业态 各业态对应的容积率及密度： 以配比的方式用足1.5的容积率 产品业态组合有