中原2009年长沙湘江名城的项目营销的策略的报告.ppt

红树西岸基金分析 与深圳红树西岸地产发展有限公司预约购买，并在深圳发展银行罗湖支行开立账户，冻结预约资金 根据“金额优先，金额相等时间优先”原则得到预约确认 授权深圳发展银行罗湖支行将资金汇入新华信托开设的信托账户 与新华信托签署信托合同 新华信托将所募资金贷款给深圳红树西岸地产发展有限公司，用于百仕达· 红树西岸项目的建设 深圳红树西岸地产发展有限公司向新华信托投资股份有限公司支付贷款利息 信托到期，新华信托变现信托财产，新华信托向受益人分配信托财产及收益。 信托基金操作案例 认筹期——信托基金 红树西岸基金分析 安全稳健－－深圳百仕达实业有限公司和百仕达控股有限公司对该项目贷款本息的偿还提供连带责任担保。 流动性强－－按信托文件的约定，可办理转让、赠与或继承。 收益可观－－与同期银行存款、国债与企业债券相比，收益可观。 购房折扣－－享受由红树西岸公司提供的购楼优惠达75折。（可转让） 　 产品(预计) 一年期 银行存款 二年期 国债 年收益率 2.8% 75折的购楼优惠? 1.584% (税后) 2.77% 安全性 较强 强 强 流动性 较强 较强 较强 信托基金操作案例 认筹期——信托基金 目前办理房地产信托的条件 “二级资质”、35%资本金“到位”和“四证齐全”（土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的房地产项目）。 信托基金操作案例 认筹期——信托基金 项目信托基金计划草案 信托规模： 人民币10万元/份；（备注：如果在深圳、广州开展可以根据实际情况调高额度，甚至5套为一份基金),可以转让。 该信托计划项下的信托合同不超过200份（含200份） 信托期限：2年 预计年收益率：预计收益3％左右（待定） 信托计划资金收益来源： 明升集团.长沙武夷置业房地产有限公司支付的贷款利息。 推介期限： 2010年2月26日至2012年2月26日 信托基金计划 优惠条件： 1、项目中央楼栋（16、17栋，暂定）50％房号的优先预定权（一份基金限定一套）； 2、中央楼栋单位额外2％的购房优惠(可与同期其他优惠同时享有)。 具体安排： 信托基金计划 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 2009.12信托基金开始筹备 2010.2.26基金发售，10万/份 2010.1.30基金计划信息开始释放 2012.2.16基金计划截止（如果提前达到200份立即截止） 项目信托基金计划草案 目的：最大限度的吸纳广州、深圳、长沙等地的投资客户。 认筹期“炒热”项目，为项目造势的方法： 前期团购 信托基金 百元VIP 一期营销策略：中价营销·以价值启动市场 合作方式建议：项目100元1个筹，并免费送客户一定金额的售楼部咖啡、饮品消费券，客户凭借这些券可到项目售楼部（会所）免费享用。 主要针对客户：湖南 活动目的：扩大客户比例，增加现场人气 备注： 经对长沙客户心理分析，社区大、豪华、人气旺是判断项目档次和形象的重要标准。 因此建议未来能否把谷丰公园（部分）先做起来，形成档次，吸引客户。 项目销售之前进行VIP升级，交1万在开盘时在额外优惠2个点。 100元即可入会，即项目VIP客户 认筹期——100元VIP 一年消化30万方案例借鉴 一期营销策略策略 营销布排计划 推售策略 一期开盘价格策略 如何实现年30万的去化量 悬念登场 2009年11月 330万大盘罕 市登场 合纵连横、内抢外拓 2010年3月 武广成功试运营100日、“巡讲” 墙外开花墙外内香“巡展”、《白皮书》 2009年12月 重磅出击 武广开通 别墅级售 楼部面世 蓄客阶段 情景演绎 园林、样板 间实景展示 开盘2010年5月 多频次， 小规模 备注：时间安排根据与开发商沟通后，初步定位为2010年5月份一期面市推出各节点时间。 盛世开盘 营销布排计划表1 2010年4月 100元Vip办卡蓄客、三地齐卖 私募基金筹备 私募基金、定向炒作 营销出招根据项目一期的推售节点采取针对性有效的战术 营销布排计划表2 项目一期销售周期为1年，因此根据销售周期一期的推售时间安排为： 2010年 2011年 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 现场售楼部进场 价格制定 一期预售许可证 加推 房交会加推 展位竞拍 加推 春节前后特价房 Vip办卡蓄客 三地齐卖 小批量加推1 12月 1月 2月 3月 开盘方案及费用 5.8盛大开盘 私募基金筹备 秋季房交会方案 一期开盘 2009年 私募基金 定向炒作 定位武广、站内设点 中国武广、世界武