中原上海时代中心大厦四季酒店品牌寓所营销的的策划提报 2.pptVIP

成交总价分析，5000万以上为成交瓶颈 价格递减，成交反向上升，成交总价 =级别象征 从01年世茂滨江到09年豪宅元年 我们发现上海豪宅正在由单纯的资源占有发生转变 板块透析 产品透析 成交透析 中心地段、优厚资源品 转变、添加 产品品牌稀缺元素 不分物业属性的奢侈元素 保值化的级别象征元素 在透析了上海整体豪宅市场格局后 我们深入研究陆家嘴板块 陆家嘴板块——金融CBD商务集聚豪宅板块 01年的世茂滨江；豪宅标杆汤臣一品皆源于此 不可再生与复制的地段:黄浦江江景\陆家嘴CBD\万国建筑群外滩景观 以滨江小区域为例，01年至今产品不断升级 2009至今板块内成交均价不断上升 由09年的10万直到目前汤臣报价20万；及新鸿基未开盘的预计20万 区内典型个案表现 温州籍投资者 外地投资客\港澳台商人(温州人\台湾人居多) 投资客（江浙人\外籍华人） \香港人\企业高管 外地投资客\港澳台商人(温州人\台湾人居多) 香港\台湾\上海\江浙\外籍华人（特别是福建人）\高层次外籍人士(如巴西、南非等四国驻沪总领事） 台湾\新加坡\东南亚投资 江浙一带的商人\特别是温州投资客 境外人士\国内的低调富豪阶层 外籍华人\上海本地人（高级政府官员） 海外基金，香港、台湾和海外华人 香港，美国、新加坡等境外人士，海外基金 客户构成 外籍人士\港澳台\本地高官 江浙投资客\港澳台\华人 港澳台\境外人士\江浙投资客 投资＋自住 投资居多 自住为主＋长线投资 客户变化 成交价格 从2004-2006年上半年区间内看价格表现：一线江景或黄金地段明显受到市场的追捧及认可，反映了市场对江景对地段的稀缺性及产品品质的认同度较高，09年由稀缺性开始飙升 成交价格对比图 内地客源异军突起 长线投资＋收藏自用 10万以上高端公寓核心新增供应/存量分析 新天地板块 2011 2012 2013 2014 陆家嘴板块 湖南/华山路板块 0 0 翠湖四期 翠湖四期 新鸿基项目4万 新鸿基项目3万 0 0 0 0 静安区 0 0 0 南外滩 绿城黄埔湾3万 中粮海景1号3万 新鸿基项目4万 新鸿基项目5万 绿城黄埔湾3万 绿城黄埔湾5.2万 绿城黄埔湾3万 总计 10.9万 10万 7万 10.2万 主要竞争对手为新鸿基凯旋门，预计未来推量为16万平方米 目前存量 汤臣一品5.8万 世茂滨江2万 国信世纪海景4.8万 新华路1号0.9万 嘉里华庭0.2万 MANOR 0.3万 远中风华1.9万 协和城2.9万 御华山3万 华润外滩九里1.2万 20.1万 国信世纪海景4万 板块内稀缺资源项目自01年起至今变化不多 由于各楼层价差较大，区内均价7-15万/平米 07年至今二手月均成交10套， 一手成交09年呈井喷，10年后月成交平稳， 未来本区供应预计较大 主要以世茂滨江成交为主 典型项目特点总结 财富海景 盛大金磐 世茂滨江 仁恒滨江 汇豪天下 汤臣一品 中粮海景1号 【产品塑造】 【资源稀缺】 【软件服务】 【营销特点】 塑造产品共同特性：酒店式大堂设计、高档装修、会所配备、高水准园林与物业 不可再生与复制的地段:黄浦江江景\陆家嘴CBD\万国建筑群外滩景观 对不同的客群小众传播，举办各种主题公关推广活动 服务周到\保证安全性与私密性\国际化的物业服务、高品质会所服务 石材+砂岩 石材+复合铝板 涂料 石材+砂岩 石材+复合铝板 立面用材 现代 欧式现代 现代简约 欧式 欧式现代 建筑风格 挑高4-8米酒店式大堂 挑高8米酒店式大堂 挑高4.8-8米酒店式大堂 挑高6米酒店式大堂 挑高8米酒店式大堂 大堂设计 小高层、高层 高层 高层 高层 高层 物业类型 访客休息区 前接待/访客休息区 前接待/访客休息区 前接待/访客休息区 访客休息区 大堂功能 3 3.2 3.2 2.7 3.5 容积率 1940 520 913 3000 530 总套数 41.54 16.31 14.6 70.8 13.47 建筑面积 13.88 4.86 3.4 27.5 3.85 占地面积 仁恒滨江 财富海景 汇豪天下 世茂滨江 盛大金磐 　 主要个案产品比较 大多为欧式建筑风格，高层物业类型为主，容积率在2.7-3.6；酒店式大堂挑高设计；普遍注重外部江景，相对弱化内部景观设计（除仁恒外） 主要个案户型配比比较 20% －　 25% 22.40% － ４房２厅 70% 82% 60% 40.30% 83％ ３房２厅 10% 18% 15% 37.30% 14% ２房２厅 仁恒滨江 财富海景 汇豪天下 世茂滨江 盛大金磐 主力户型 仁恒滨江 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 盛大金磐 财富海景 汇豪天下 世茂滨江