中原嘉定唐朝大酒店的项目的策略思考46PPT.ppt

收益还原法定价模型 酒店客房价值测算 酒店经营价值测算 酒店现时总价值 酒店客房单价=酒店总价值/总面积 销售单价 市场因素修正 酒店客房价值测算 1 净收益=客房总收入（平均日租金×不同年限入 住率）—客房总成本（约为收入的40%） 2 资本化率r的确定 ３ 客房价值 P=a1/(1+r)+a2/r/(1+r)/[1-1/(1+r)n－１］ a1：第一年净收益 a2：第二年及以后净收益 n ： 收益年限，即本酒店土地剩余使用年限 酒店经营价值测算 方法与客房价值测算同。根据行业基本规律，其他经营收入约为客房收入的20%，运营成本为经营收入的60%。 说 明 价格的制定以及回报率的制定，需要对本区域的酒店行业价格水平、入住率、资本化率进行详细严密的调研，并在充分了解本项目的细节（如装修标准、其他成本投入等）的基础上制定，因此我们只是对价格及回报率形成的过程和方法进行说明，具体的价格制定须在大量调研论证工作后进行。 销售节奏和周期如何把握？ 第四个问题 建设工期： 6.28开工 05年3月底主体完工 05年9月底装修完工 9个月 6个月 营销周期： 根据本案的体量及工程进度预估，本案营销周期在12个月左右。 营销节点 要把握住 “两点一线” 04F1赛事 9.26 05F1赛事 9.26 F1上海赛事首次开赛，本区域关注度提升；到 再次开赛，本区域的地位将初步形成，同时随 着各项配套建设的落实，本区域价值不断提升！ 本案营销推广总原则——紧随大势，不断加强！ 项目亮相 成功销售 营销阶段 销售 推广 7月底—9月底 10—12月底 05年1月—05年6月 05年6月—05年9月 准备期 各项前期准备工作，销售人员进场及工程进度确认。 培育 各项推广计划及要素的准备。 蓄势期 各阶段营销准备工作，开始积累客户，内部认购。 亮相 结合F1进行形象推广，以知名度扩张为目的。 公开强销期 开始公开强销，加大销售力度，并进行有计划控盘，完成预期目标。 强势 结合各类NP、PR、DS推广手段，以“强势市场地位”与“客户利益”为重点诉求全方位丰富项目品牌形象，促进销售。 尾盘持销期 进入尾盘阶段，进行相关促销手段去化剩余单位。 成熟 项目形象已经形成，不需要投入过多硬性推广。 销售完成 中原的支持 “唐朝大酒店”项目策略思考 本次汇报是根据我司与贵司的反复沟通、结合对区域市场和项目的思考，现就项目四个层面的操作问题进行探讨！ [ 前 言 ] 四个问题 与五星酒店的并存法则？ 壹 项目营销法则？ 贰 有效才是硬道理！[销售刺激] 叁 销售节奏和周期如何把握？ 肆 与五星酒店的并存法则？ 壹 安亭镇总体规划 “新都市主义”理念下的安亭新镇城市功能分区明确有序。我们称其为“城市功能群落化”。 与传统城市功能的形成需要较长时间的历史沉淀不同，一个新兴区域的发展和成熟，要从效率和功能的合理化角度考虑，通过“城市功能群落”的模式快速有效地发展。 功能群落化 生活功能 产业功能 商业功能 功能群落 功能群落化 物业三 物业二 物业一 物业一 物业二 物业三 物业一 物业二 物业三 本案作为复合型酒店 物业可以构成一个完 整的功能群落！ 并存法则 整体性法则？ 壹 差异性法则？ 贰 五星酒店 产权酒店 功能补充 价值提升 共同成功 整体性法则 五星级酒店 产权式生活酒店 小面积商务酒店 高档商务 高档旅游 高档休闲 团体观光 短期租住 中档休闲 汽车工业 配套服务 公司 F1赛事相关 服务公司 旅游 服务公司 功能互动 群落化 差异性法则 功能定位 五星级酒店 本 案 高级酒店标间、高级套房 高级配套（大堂、会所、餐厅等） 中档标间（三星级）为主； 小面积商务写字间。 合理共享软配套,严格区分硬配套。 本案必须要有独立的大堂等服务区域 通过合理的动线设计引导人流 低商高住、垂直分割 功能原则 产权生活酒店 ：商务酒店 3 ：1 10—28层： 产权式生活酒店，基本单位面积50㎡左 右，约400套左右； 4 — 9 层：小户型商务写字间，按基本单位出售 给小型服务公司，组合成50—100㎡弹 性商务空间。 功能配比 项目营销法则？[操盘关键] 贰 操盘的关键 借力生力 在营销推广中，本案必须弱化 “三星级”概念，模糊本案与五星级酒店的档次差异印象，采用 “借力生力”策略。 提升本项目档次感、价值感 独立的、全新的产品概念、形象、案名 生力： 完整而独立的项目形象 借力生力 借力：