北京沿海赛洛城可行性的研究的报告1.doc

北京 住宅小区北区（ 地块） 可行性研究报告 北京 房地产评估有限公司 二○○六年四月 目 录 第一章 项目概况 5 一、 项目简介 5 二、 项目建设单位简介 6 三、 项目进展状况 13 四、 本报告的编制依据 14 五、 可行性研究报告编制范围及目的 15 第二章 项目建设条件 16 一、 场地条件 16 二、 地质水文条件 16 三、 市政基础设施规划方案 16 四、 建材设备供应 19 五、 其他建设条件 19 第三章 项目建设方案及建设进度 20 一、 建设规模 20 二、 建设方案 24 三、 建设内容 32 四、 环境保护 34 五、 建设进度 35 第四章 房地产宏观市场分析 38 一、 北京房地产市场总体形势分析 38 二、 2005年回顾和2006年展望 46 第五章 项目所在区域特点分析 49 一、 CBD东南板块与百子湾地区 49 二、 中央商务区（CBD）对本地区的影响 50 三、 项目所在地区基本情况 52 第六章 市场竞争项目分析 56 一、 分析目的和调查范围 56 二、 对比项目分析 56 第七章 项目市场分析 68 一、 项目SWOT分析 68 二、 项目卖点分析 72 三、 目标客户群定位 73 第八章 项目经营方案 76 第九章 投资估算与资金筹措 78 一、 总投资估算 78 二、 资金的年度使用计划 80 三、 资金筹措和使用计划 81 第十章 经济效益评价 84 一、 测算说明 84 二、 销售收入及利润 84 三、 资金平衡 85 四、 现金流量 86 五、 贷款偿还分析 86 六、 不确定性分析 87 第十一章 社会效益评价 91 第十二章 结论及综合评价 92 附表： 附表1：项目总投资估算表 附表2：销售收入与税金及附加估算表 附表3：资金来源与运用表（按年） 附表4：损益表 附表5：借款还本付息估算表 附表6：现金流量表（全部投资） 附表7：现金流量表（自有资金） 附表8：资金来源与运用表（按季度） 附表9：项目所在社区资金来源与运用表（按季度） 附件： 《关于开发建设 住宅小区项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资[2003]第 号】 《关于同意 项目调整方案复函》【2005规复函字 号】 《审定设计方案通知书》【2003规审字 号】 《建设用地规划许可证》【2004规地字 号】 《北京市国有土地使用权出让合同》【京地出[合]字(2004)第 号、京地出[合]字(2004)第 号】 项目总平面图 项目位置示意图 项目现状照片 北京 房地产开发有限公司营业执照 北京 房地产开发有限公司房地产开发资质 北京 房地产开发有限公司公司章程 北京 房地产评估有限公司营业执照及公司简介 项目概况 项目简介 项目名称：北京“ ”住宅小区北区（2A、2B地块） 项目建设单位：北京 房地产开发有限公司 项目建设地点 住宅小区（销售推广案名为 ）位于北京市朝阳区百子湾 号（广渠东路 号），原为东郊粮食仓库。用地范围为：南至广渠路，北至百子湾路，西至仓储西路，东至建筑木材厂西路。 本次可研的 地块位于整个社区北部，即社区中部规划绿化带的北侧。 项目建设背景 项目所在的百子湾地区原为北京市的仓储区及工业区，随着CBD的规划和建设，其原有功能已经越来越不适应城市的发展。北京市政府在2003年重新规划了该地区，将百子湾定位为以居住为主的综合型区域。规划居住面积近300万平方米，其中商业和配套服务面积将达30万平方米以上，区域规划居住人口达8万人以上。 项目用地范围内原为北京 集团有限责任公司下属的 仓库，2003年9月15日北京市发展计划委员会和北京市建设委员会以《关于开发建设 住宅小区项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资[2003]第 号】批准了北京 房地产开发有限公司开发建设 住宅小区项目。 项目规划情况 住宅小区分 四个地块，总建设用地面积 平方米，规划总建筑面积 平方米。 本次可研的项目为 地块，位于小区北部，建设用地面积平方米，规划总建筑面积 平方米，由住宅、商业配套、车库等组成，建成后可提供住宅 套。 项目建设单位简介 项目由北京 房地产开发有限公司投资建设。 名称：北京 房地产开发有限公司 住所： 法定代表人： 注册资本： 企业类型：有限责任公司（外商投资企业投资） 公司概况 北京 房地产开发有限公司是由北京 房地产有限公司、 有限公