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北京颐和园外某地块的项目分析的报告
精致酒店 精致酒店 项目背景 项目背景 本项目位于颐和园东门外,北至同庆路、南至二龙闸路; 用地性质:居住、商业 建设用地面积: 97808.9 平方米 建筑控制面积: 132200?平方米 其中:地上建面:47200 平米 地下一层:48000 平米 地下二层:37000 平米 建筑控高:3.3 米 住宅地上建面:32804 平米 商业地上建面:14396 平米 FAR= 0.48 FAR住= 0.5 FAR商= 0.45 地下面积:8.5万平米 地上面积仅占总建面的35.7%,将难背负项目全部的开发成本; 地下空间的挖掘利用是本项目操作的重点。 项目特性 独特地段 ①:颐和园东门·皇家园林 皇家气质 + 珍贵性 项目特性之:三个“独特” 始建于公元1750年 颐和园集传统造园艺术之大成,借景周围的山水环境,饱含中国皇家园林的恢弘富丽气势,又充满自然之趣,高度体现了 “虽由人作,宛自天开”的造园准则。 万寿山、昆明湖构成其基本框架,占地2.97平方公里,水面约占四分之三,园中有点景建筑物百余座、大小院落20余处,3000余间古建筑,面积70000多平方米,古树名木1600余株。 北京城区最重要的皇家园林之一! 独特地段①:颐和园·背靠西山 皇家气质 + 西山环抱 上风上水,高贵人文气质及观景自然凸显; 景观价值 颐和园、圆明园、香山 ——历史文脉 湿地 ——天然绿肺 小西山 ——京西屏障 百望山 ——太行前哨 项目特性之:三个“独特” 北京五环内少有别墅项目; 香山板块-山景·高端·独栋·别墅 海淀核心区近年几乎无住宅供应,住宅供应向山后区域发展; 颐和园项目较香山板块更靠近城区,人文价值更优,高贵性明显。 香山板块 山后板块 八达岭板块 中央别墅区 立汤路板块 独特地段①:颐和园东门 项目特性之:三个“独特” 高端稀缺: 大众化倾向 VS 旅游 地铁 有限的混杂 思考: 独特地段①:颐和园东门 项目特性之:三个“独特” 思考: 大众 高端 VS 旅游 地铁 皇家园林 上风上水 古 今 VS 文化 风貌 内部无保留用地 是否融入颐和园? 独特地段②:党校/安全局 项目特性之:三个“独特” 中央党校 国家安全局 本案 思考: 存在大量隐性的高端消费 但也抑制部分高端消费 VS 外籍人士 灰色收入人群 独特地段③:中心城区·四环旁 北京市“两轴-两带-多中心”的城市空间结构:北京 中心城区内 。 海淀区·中关村科技园区·核心区 通达性强:四环、五环、颐和园路、圆明园路;公交系统完善;地铁4号 区位价值 项目特性之:三个“独特” 本案 中关村核心区 城 区 VS 自 然 思考: 对高端商业支撑度强。 独特产品: 项目特性之:三个“独特” FAR=0.5 限高=3.3m 四合院/合院/大宅 地下面积:8.5万平米 地下是否解决交通? 地下商业化/公建化? 用地性质:居住、商业 开放 VS 封闭 独特客群: 项目特性之:三个“独特” 顶级消费力: 四合院是顶级人士享用的高端消费 但顶级人群的量是相对有限的 功能 购买客户 四合院功能 国管局等政府部门 集团客户(合作/购买/经营) 海外华人 港台文艺明星 国内成功人士 外国人 个别投资者 办公类功能 集团企业 中小型公司 个别投资者 商业经营类功能 小业主 个人投资者 集团投资客户 客群的放大: “贵” 单价“贵”:楼面地价约20000元/平米, 预计“地上+地下一层”的平均售价20000元/平米以上 总价“贵”:按套面积400-500平米(含地上+地下面积), 总价约在800-1000万元/套 项目特性二: 临同庆路,目前人流混杂,档次较低; 同庆路改造-恢复青石板步行街,将具有较高商业价值,若操作准确有可能塑造高端商业/娱乐/休闲区。 “地块狭长” “地下面积” “地铁” 地下价值的充分挖掘 组团化的处理 地铁带来的商业繁荣 项目特性三: 666米 194米 地铁、公交枢纽带来商业节点 临二龙闸路,通达性较好,现状幽静,适宜居住。 “规模适中” 地上:4.7万平米 地下:8.5万平米 项目特性四: “适中” 按地上面积200平米/套计算,约160套宅子。 核心问题 “李小姐-房地产公司老总的太太”——“四合院的需要很懂的人才能做好,所以最好是有块地自己建。” “赵先生-餐饮企业老总”——“完全的现房在实际使用阶段会产生很多问题,最好自己建或者提前介入。” “温莎的业主”——
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