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北京龙脉中央的项目可行性论证分析的报告144PPT
项目 单价 单位 收费 数通一平 30 总建(元/㎡)规划设计 15 总建(元/㎡) 8000400 地探物探 10 总建(元/㎡) 5333600 政府规费 55 总建(元/㎡)管理费 3.50% 总销3.5%财务费 40 总建(元/㎡)监理费 5 总建(元/㎡) 2666800 合计: 14427.388万元 (2)其他费用: 项目 单价 单位 收费 土地成本 350000 元/亩 350000000 其他土地费 4% 土地款的4%建安成本 900 元/㎡ 480024000 推广销售费 3% 总销3%基础设施配套 200 元/㎡ 106672000 不可预见费 1% 总销1%合计: 102109.952万元 3、营业税费 营业税费为营业税、城建税、教育附加费之和,税率为6%。 176008.8万元×6%=10560.528万元 4、所得税 所得税为总销售额12%的33%。 176008.8万元*12%*33%=6969.94848万元 5、税前利润 176008.8万元-14427.388万元-102109.952万元 =59471.46万元 6、纯利润 59471.46万元-10560.528万元-6969.94848万元=41940.98352万元 7、投资利润率 投资利润率= ×100% = ×100% =36% (未考虑政府相关的优惠政策及契税收方面的减免。) 税后利润 总投资 41940.98352 116537.34 1、?每栋联体别墅的建筑面积为220—300平方米左右、另送地下室;2、?每栋建安成本为每平方米900元(周边著名别墅区碧水庄园是860,玫瑰园是900);3、?小区内市政配套包括上下水,地热、区内绿化、道路、电、暖等(区外大市政由区里作,道路由国家修);4、?上述的建安成本是每建筑平米1370元左右。按照先期开发18万㎡总计综合成本应控制在2.47亿万(房地产最大的特色之一是根据市场和客户真实需求滚动进行开发、因此前期开发的体量可根据实际情况而定——可大可小)。 5、?地价款35万/亩×1000亩=3.5亿元,分三期开发 6、联体叠加别墅的容积率最高可以做到1.2、该项目暂定为0.8。 7、当容积率是0.8时,总建筑面积53.33万㎡。综合土地折合656元/㎡成本,加上每平方米的建安成本:1370元,总计综合成本应控制在2026元/㎡。 8、按照经济型别墅最低保守售价(3300元/㎡)销售计算总毛利润:3300元-2026元×53.33万㎡=6.80亿元 9、因为该项目是小产权开发模式,因此在各项契税收方面可以减免。 10、我们的销售价格是一路之隔“纳帕溪谷别墅区”1/4,因此该项目极具竞争力和辐射力。 方案二(规划设计成叠联别墅、板楼区——面积各500亩); 经济测算 基本指标 项目 指标 占地 1000亩(合666700㎡) 容积率 别墅:0.8 建面:266680㎡ 多层:1.5 建面:500025㎡ 总建筑面积 766705㎡ 叠联别墅区: 1、有效的借势“纳帕溪谷别墅区”成熟的居住氛围和辐射影响力,加之本项目极巨竞争力的单价、能在较短的时间里强力地带动本项目的销售和扩大影响力。 2、按照方案一的经济计算方法,纯利润为41940.98352万的一半,即20970.49176万元。 板楼区: 经济测算 基本指标 1、总收入 若销售单价为2200元/㎡,商业部分暂不考虑。 总收入:500025㎡×2200元/㎡=110005.5万元 2、总成本 该项目的总成本由建设成本、工资及福利等、业务费、管理费、财务费用组成。 (1)前期费用: 项目 单价 单位 收费 数通一平 30 总建(元/㎡)规划设计 15 总建(元/㎡) 7500375 地探物探 10 总建(元/㎡) 5000250 政府规费 55 总建(元/㎡)管理费 3.50% 总销3.5%财务费 40 总建(元/㎡)监理费 5 总建(元/㎡)合计: 13850.58万元 (2)其他费用: 项目 单价 单位 收费 土地成本 350000 元/亩 175000000 其他土地费 4% 土地款的4% 7000000 建安成本 700 元/㎡ 350017500 推广销
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