博思堂2010年9月25日常熟市2010A004地块营销的的策划的报告.ppt

中联皇冠 西班牙风格概析 西班牙在历史上由于伊斯兰与基督教势力的斗争而形成两种文化的交融。气候上的差别也使南方北方的城镇面貌差异很大。我们把南部的安达卢西亚白色小镇归类到并非西班牙所特有的泛地中海白色风格中，在这里只讨论以黄色为基调的泛西班牙风格。 代表性色彩与材料： 黄色的本地石材墙面 本案对应分析： 1、与本地纬度相似，气候上相呼应 2、已被成功研发用于住宅中，风格运用极为成熟 3、易于营造项目整体的品质感 近两年被运用过多，区域内也有已建成项目，可能会产生直接竞争，缺乏独特性和新鲜感 定位选择 考虑本项目区位环境及可能面临的未来客户群考虑，以及项目的高端定位，结合与本案对应分析，我司认为以下几种风格比较适合： 定位选择 鉴于区域市场主流项目建筑风格趋同的特点，建议排除英伦风格与西班牙风格、意大利风格 我司建议在建筑设计中选择方式法式风格 法式风格 法式风格在历史渊源上与地中海风格有类似之处，但其建筑元素更为华美，品质感更高。 3、如何营造项目的景观特色？ 在景观风格的选择，基于以下几点进行选择： 与建筑风格基本相吻合 展现其独创性、区别于市场常规产品并易于塑造品质 风格打造对景观占地面积要求不高 基于以上三点考虑，在景观规划中，我司建议采用法式宫廷园林为参考蓝本，对项目景观进行打造 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 18F 18F 18F 18F 17F 17F 中央景观区 中央景观轴 景观次轴 景观规划： 在景观规划中，主要景观分为中央景观轴、景观次轴、中央景观区。 次要景观包括高层组团景观、和洋房组团景观。 高层组团景观 洋房组团景观 中央景观轴为小区的核心景观，中轴对称，呈现园林的几何秩序之美。感受法兰西古典园林的神韵与人文气息。 中央景观轴 大气恢宏的法式建筑 特色性的法式小品 点睛的水景喷泉 几何形植物的烘托 景观次轴同样采用采用对称式的法式园林布局，造景空间相对狭长，以水景为主题，着重体现法式园林细腻的一面。 对称布局 水景主题 细腻精致景观 景观次轴 以法国著名的枫丹白露园为借鉴，打造亲切自然充满野趣与静谧的休闲空间。 造景空间较大，自然型园林与法式园林可结合设置。 开阔的视野 自然与建筑的交融 参与性的情景空间 中央景观区 高层组团景观采用法国梧桐的树阵景观为主，主要为了分隔高层与花园洋房之间，避免其相互影响。 同时弥补北侧住区景观不足。 高层组团景观 高大乔木 树阵布局 注重俯视观景效果 洋房组团景观 细腻、精致 多层次植栽 特色小品、铺装 洋房组团内景观受造景空间限制，覆盖大面积的绿化，并以精致型园林和植栽为主，重要节点辅以法式特色的小品和铺装。 四、在周边项目品质较好的情况下，如何营造自身的卖点？ 基于以下几点： 在产品的固有KPI体系中，建筑、景观、户型这三个要素成为项目主要卖点诉求的方向。 在三要素内，我们发现，客户对户型的关注度远超于前两者。 同时，在常熟市场上，产品的建筑及景观品质均相对较好。从建筑、景观进行突破相对困难。 从前期客户的属性分析看出，常熟客户的消费习性以务实性的消费观念为主 通过合理、高附加值的户型，更容易创造出项目卖点 市场上的典型高层户型 85-95㎡户型特点： 大都为中间户，提高容积率 功能空间尺度设置合理 附加值体现不多 95㎡ 90㎡ 142㎡ 142㎡ 125-144㎡户型特点： 常规户型、动静合理分区合理 均体现一定的附加值 市场上的高层户型特征—— 设计趋于成熟、动静分区、尺寸均设置合理 注重客厅和主卧的尺度空间 有较好的附加值体现 户型优点的保留—— 合理的功能分区和尺寸 注重客厅和主卧的尺度空间 创新方向—— 针对常熟客户务实的消费特点，将附加值做到极致 报批时为设备空间 凸窗 阳台 凸窗 阳台 高层92㎡ 赠送全部面积 赠送1/2面积 两房两厅——三房两厅的转变 高达20㎡的附送面积 高层户型建议 阳台 偶数层空中露台 奇数层空中露台 阳台 凸窗 凸窗 凸窗 凸窗 凸窗 高层133㎡ 赠送全部面积 赠送1/2面积 三房两厅——两四两厅的转变 高达26㎡的附送面积 高层户型建议 市场上的典型花园洋房户型 市场上花园洋房特点： 产品设计均以趋于成熟 退台、露台、附加值较为合理 大面积户型主卧缺乏豪华套间设计 部分楼盘采用电梯设计 市场上的花园洋房户型特征—— 设计趋于成熟、动静分区、尺寸均设置合理 较好附加值空间 部分楼盘设计电梯 户型优点的保留—— 体现较好的功能分区和附加值 洋房内设计电梯 发展方向—— 部分户型设计大面积的主卧套房 户型与法式风格外立面的完美融合 产品价格建议考量 竞争市场表现（市场比较法） 高层：8000-9000；多层10000-11000 市场发展以及板块战略高度下，未来区