同策2011年04月26日保利地产慈溪的项目营销的策略.ppt

排屋推盘顺序 第二批房源 7704 ㎡ 综合考虑项目样板段选点、景观优势、施工的有序性，建议项目排屋区推盘顺序如下图所示。 规划车行道 第一批房源 11556 ㎡ 第三批房源8675 ㎡ 第四批房源 14928 ㎡ 天然河道 销售时间 2011年11月 销售面积 （ ㎡ ） 户型面积 套数 总面积 275 6 1650 291 12 3492 355 12 4260 359 6 2154 合计 36 11556 销售均价 （元/㎡） 排屋25000 总价区间 （万元） 排屋688~898 5月 8月 9月 2011年4月 6月 7月 10月 11月 12月 关键节点 5月 开工典礼 11月开盘 6月 品牌馆开放 10月 认筹活动 9月 VIP卡发行 7月 现场售楼开放 8月 样板开放 排屋11月开盘首推 1、11月项目首期开盘； 2、从施工顺序角度及未来销售价格角度考虑，首推西北区域排屋。 销售时间 2012年3月 销售面积 （ ㎡ ） 户型面积 套数 总面积 275 4 1100 291 8 2328 355 8 2840 359 4 1436 小计 24 7704 159（高层） 180 28620 合计 228 44028 销售均价 （元/㎡） 高层14800 排屋25800 总价区间 （万元） 高层235 排屋710~926 排屋12年3月推第二批房源 1、12年3月推排屋第二批房源（含3幢高层）； 2、从施工顺序角度及未来销售价格角度考虑，第二批排屋房源选定为东北区域。 4月 7月 8月 2012年3月 5月 6月 9月 10月 12月 推售节点 排屋 第二批 排屋 第三批 排屋 最后一批 公寓 第三批 公寓 第一批 公寓 第二批 公寓 第四批 11月 销售时间 2012年5月 销售面积 （ ㎡ ） 户型面积 套数 总面积 275 4 1100 291 4 1164 355 4 1420 359 4 1436 395 12 4704 合计 28 9860 销售均价 （元/㎡） 26800 总价区间 （万元） 737~1058 排屋12年5月推第三批房源 1、12年5月推排屋第三批房源； 2、从施工顺序角度及未来销售价格角度考虑，第二批排屋房源选定为东南区域。 4月 7月 8月 2012年3月 5月 6月 9月 10月 12月 推售节点 排屋 第二批 排屋 第三批 排屋 最后一批 公寓 第三批 公寓 第一批 公寓 第二批 公寓 第四批 11月 销售时间 2012年9月 销售面积 （ ㎡ ） 户型面积 套数 总面积 275 6 1650 291 6 1746 355 6 2130 359 6 2154 395 9 3555 418 6 2508 合计 39 13743 销售均价 （元/㎡） 27800 总价区间 （万元） 760~1200 排屋12年9月推压轴房源 1、12年9月项目推出压轴房源； 2、从施工顺序角度及物业价值角度考虑，选择西南区水岸独栋别墅作为压轴房源，创造高溢价。 4月 7月 8月 2012年3月 5月 6月 9月 10月 12月 推售节点 排屋 第二批 排屋 第三批 排屋 最后一批 公寓 第三批 公寓 第一批 公寓 第二批 公寓 第四批 11月 北侧公寓区价值分析 1、北侧地块西部、北部楼栋有一线水景资源，故其市场价值相对较高； 2、中部有中轴景观资源，其市场价值相对略高； 3、南侧为沿街商铺及人车主出入口，氛围相对嘈杂，南部楼栋市场价值相对北部楼栋低； 4、东侧为规划车行道，受噪音影响，东部楼栋市场价值相对西部楼栋低。 一线水景资源 天然河道 人工水景 规划车行道（未拆迁） 高 低 低 沿街商铺 沿街商铺 相对嘈杂区域 中轴景观资源 20160 20160 12896 25792 12896 19220 9610 9610 12573 12573 12573 12573 11656 11656 9858 9858 9858 9858 9858 17920 24222 单位：平方米 第一批房源 第二批房源 第三批房源 第四批房源 考虑样板段影响工程施工顺序、项目低价入市、景观楼栋价值挖掘、整体施工有序性，建议项目北区推盘顺序如下图所示。 楼王随第二批房源推出原因： 1、保证首期销售率; 2、高总公寓早入市，保证去化率。 北侧公寓推盘顺序 销售时间 2012年5月 销售面积 （ ㎡ ） 户型面积 套数 总面积 109 64 6976 136 128 17408 155 60 9300 188 60 11280 合计 312 44964 销售均价 （元/㎡） 15200 销售总价 （万元） 166~288 高层公寓12年5月首推 1、12年5月项目公寓在排屋第二批房源后推出； 2、从施工顺序及未来销售价