合富辉煌岳阳中航南湖的项目发展的的策划的报告2.ppt

建议： 各类物业均以一级变项表现树立起岳阳首席豪宅形象，以此达到理想的售价。 即，2012年各物业首期入市均价为： 物业类型 售价 双拼 12870元/平米 取整：13000元/平米 联排 10200元/平米，取整：10000元/平米 高层 5280元/平米，取整：5300元/平米 一线湖景产品与二线湖景产品价格定位。 一线江景均价 （指一线无遮挡） 二线江景均价 差价 高层 湘江世纪城（目前售价） 5600 4600 1000 辉煌国际城 （目前售价） 6500 5400 1100 双拼 藏珑（2007年） 9500 7500 2000 联排 堤亚纳湾（目前售价） 9700 7000 2700 东方大院 11000 9000 2000 由于岳阳市场可参照项目极少，以下将主要以长沙项目作为参照： 市场上高层一二线江景均价差价一般在1000元/平米左右； 别墅产品均价差价一般在2000元/平米以上。 如上参照，建议本案高层一线湖景无遮挡均价可高出二线产品均价1000元/平米； 双拼、联排产品一线湖景可高出二线产品均价2000元/平米左右。 城市高端客户的形成 城市高端客户的规模 别墅客户特征与定位 高层客户特征与定位 √ Part 2 客户定位 产品定位 项目定位 形象定位 价格定位 商业定位 商业定位——周边商业分布情况 本 案 卫生小区 电 力 小 区 熙园 壹号 巴陵 华庭 会展中心 东城 小学 珍珠 湾 凯旋 城 御景 华都 太阳桥建桥市场 由于此片区公务员小区、单位定向小区多，人气较旺，交通通畅便利，临城市主干，未来将成为东城的商业中心核心。 本案所处区域离城市主干道较远，对外昭示性较弱，未来很难成为外向型商业发展中心。 银监 宿舍 本 案 卫生小区 电 力 小 区 熙园 壹号 巴陵 华庭 会展中心 东城 小学 太阳桥建桥市场 1 2 3 4 1 旭原路（原八字门路）由于电力、卫生小区的入住，目前商业较为集中，但目前主要以临街社区型商业为主； 商铺面积一般在50平米左右，面宽约5米，进深约10米； 业态主要为：药店、餐馆、便利店、汽车修理、花店、干洗店、建材店、水果店、移动营业点、美容美发、茶叶店、炒货店、信用社、邮局、、小型宾馆、打字复印店、化妆品店、蛋糕、早餐店、妇婴用品店等满足基本日常生活的小店为主。 租金：在25-30元/平米/月左右 商业定位——周边商业分布情况 本 案 卫生小区 电 力 小 区 熙园 壹号 巴陵 华庭 会展中心 东城 小学 太阳桥建桥市场 1 2 3 4 2 熙园壹号： 商业面积共3万平米，业态规划为：中型超市、农副产品、家电批发、餐饮休闲、银行电信为主。其中：中庭地下一层为：超市5千平米，净菜市场5千平米； 目前在售为四面临街商铺或内铺，商铺共2层，首层商铺面积为3-50平米、80-150平米，二层商铺一般需连铺出售，一般在1200平米以上整售。 售价：内铺一般在11000元/平米，外铺最高18000-13000元/平米。二层售价约7000-8000元/平米。 销售模式共三种：1、首付50%，其余50%由发展商支付，但前十年交由发展商经营，十年后归还商铺；2、按总额年6%返租，返租3年以上；3、自行经营。 销售情况：从8月开始预定，目前首层商铺预定火爆，销售率约在90%左右，二层商铺预定情况一般。 商业定位——周边商业分布情况 本 案 卫生小区 电 力 小 区 熙园 壹号 巴陵 华庭 会展中心 东城 小学 太阳桥建桥市场 1 2 3 4 3 巴陵华庭： 商业面积共约17700平米，共4层，不售，整体出租，1-3层规划为大型超市+小百货。目前招商情况不佳。 商业定位——周边商业分布情况 本 案 卫生小区 电 力 小 区 熙园 壹号 巴陵 华庭 会展中心 东城 小学 太阳桥建桥市场 1 2 3 4 4 太阳桥建材市场：共6.6万多平米，目前经营状况良好。 商业定位——周边商业分布情况 本 案 会展中心 珍珠 湾 凯旋 城 御景 华都 银监 宿舍 项目周边目前开发项目较多，以商品房开发为主，人气要达到一定程度还需要较长时间。加上不临城市主干，未来将以社区型商业为主，消费人群为小区内部，少量业态可幅射周边几个小区。 目前周边几个小区也都规划为内向型社区商业。 1 2 1 凯旋城商业： 街铺不到40个铺，面积 80-120平米，商业面积4000平米以内；会所内商业以娱乐、休闲、健身、餐饮为主，预计约2000平米。 珍珠湾商业： 街铺约20个左右，以小铺为主。 2 预计周边项目社区商业共约7000-8000平米 商业定位——周边商业分布情况 从周边居住情况来看，东城居住人气不旺，尚需要时间发展，目