合富辉煌2012年03月苏州建施人民路商业的项目定位思考.ppt

合富辉煌的商业资源 1.百货： 百联集团、太平洋百货、天虹百货等； 2.超市：易初莲花、农工商、吉买盛、家得利、联华、易买得、华联、物美、乐购、欧尚、家乐福、大润发、沃尔玛、文峰千家惠、迪卡侬、好德、可的、百佳等 3.餐饮： 苏浙汇、金钱豹海鲜美食、红子鸡、鹭鹭餐饮、豪享来、来天华餐饮、海上渔市、鑫旺府、利苑海鲜酒楼、食博汇、甜蜜蜜美食餐饮、3皇3家复合餐厅、上海采蝶轩、台湾小吃推广协会、五湖四海、棒约翰、小肥羊火锅等； 4.服饰： SPORT100、锐力体育、东方骆驼、BALENO、美特斯邦威 、JEANWEST、 HANG TEN 、 法狮龙、 佐丹奴、Bossini 、 简、法妮、 艾格、拉夏贝尔、天恩、US.POLO.ASS 、卡丹蒂诺、ACE箱包、皇冠箱包、卡迪乐百图等 ； 5.休闲娱乐： 丽池会所、皇家银泉芬兰浴、上海大班休闲会所、清水湾、水上威尼斯、东方罗玛、金海岸大浴场、绿岛休闲、喜满客KTV、上海世嘉游艺中心等； 6. 咖啡、西点 ： Starbucks、上岛咖啡、两岸咖啡、Buiifrog咖啡、爵士岛咖啡、真锅、韩井炭烧、美仕唐纳兹、黑森林等； 7.家居： 红星集团、月星家居、百安居、好饰家、好美家、九百装饰城、特立屋、平米家居、米兰家居等。 8.家电买场类： 永乐、国美、苏宁、五星、百思买、颐高数码、赛博数码； 9.连锁旅店： 汉庭、莫泰、如家、雅高集团、布丁酒店等； * * * * * * * * 项目定位方向 集中商业体+酒店式公寓模式 综合不同产品的市场收益水平，合富建议本案开发选择： * Part3 业态及产品建议 消费特征价值实现 古城区商业市场 古城区酒店式公寓市场 商业业态建议 项目商业价值更趋近于观前商圈内，由于体量小，无法独立成市，应以观前商圈为依托； 现有商圈以服饰零售、餐饮为主，层次不乏高、中、低档； 从消费者特征看，旅游人群和本地女性消费者居多； 目前观前商圈内不乏儿童主题类商业 中档服饰及餐饮/旅游 中高档百货 中高档百货 中低档服饰、杂货、教育培训 中低档餐饮旅店/电子 中档服饰 电子 五金/杂货 建议本项目发展具有女性消费特征的主题商业 业态 经营品种 类似品牌 -1F 快餐 小吃 大时代美食广场、小杨生煎、无锡小笼 1F 休闲餐饮 主力店 星巴克/哈根达斯 服饰 内衣、时装 上海妇女用品商店 2F 服饰 毛线、针织、化妆品、儿童服饰、亲子乐园 上海妇女用品商店 3F 冷餐饮 / 港丽餐厅、釜山料理、澳门豆捞坊、喜多屋国际海鲜料理、满记甜品 商业业态建议 上海妇女用品商店B馆 上海妇女用品商店B馆为上海原第一百货淮海店，定位为“高档女性专业商店”； 营业面积4500平方米，且首次引入香港 “莎莎”化妆品连锁店、日本 “伊太利屋”、“COOMB”淑女装、法国“思研丽”美容等。为了凸现女性主题，还引进了婚庆服务。 B馆瞄准18岁～40岁的女性消费者，而A馆（原上海妇女用品商店）消费人群定位为30岁～50岁女性； 目前A、B馆总营业面积超过6000平方米，成为中国最大的女性专用品商场。 目前区域内旅游酒店业发达，入住率高，大部分为经济型/快捷酒店，高品质酒店少 快捷酒店分布 酒店式公寓建议 酒店类型　 数量 （家） 房价标准 （元/天） 入住率 经济型/快捷 76 200以下 90%以上　 舒适/商务 6 200-400 90%以上　 创意/精品 3 300-600 90%以上　 四星级以上 7 600以上 70%以上 本案 观前商圈 苏州站 人民路 蝶尚主题酒店 观前街附近酒店统计 建议本案4-6层酒店式公寓产品引进精品酒店，并交由酒店管理公司统一经营管理，以包租方式给予业主固定投资回报 酒店式公寓建议 * A.薇爱精品时尚酒店（长寿店） B.薇爱精品时尚酒店（桃浦路店） C.薇爱精品时尚酒店（吴中店） D.薇爱精品时尚酒店（虹中店） 时尚房 精品房 总统套房 豪华房 时尚房过夜 ? 18:00-05:00入住 ? ?398 ?元 精品房过夜 ? 18:00-05:00入住 ? ?498 ?元 豪华房过夜?? 18:00-05:00入住 ? ?598 ?元 精品酒店以其精致的房间内饰、各具特色的主题房间提供给情侣、旅游客群，更好的旅游居住体验。 同时，以其相对较小的经营面积，相对星级酒店更加优势的价格，对于传统连锁酒店、星级酒店业造成了一定的冲击。 上海薇爱精品时尚酒店 * Part4 经济测算 追求收益最大化 综合体商业+酒店式公寓 总销测算 * 经济测算 综合商业总销测算 商场行业规律 售价比值 负二 负一 一楼 二楼 三楼 四楼 五楼 楼层间售价比值 0.4 0.6 1 0.6 0.4 0.27 0.2