合富辉煌2011年岳阳中航·翡翠湾营销的策略的报告.ppt

市场分析 项目分析 营销策略 推货计划 宏观经济 城市发展 宏观政策 区域分析 地块分析 项目分析 项目价值提升 中航品牌 项目定位 营销方向 总营销节点 展示线 活动线 营销线 拓展线 定价策略 推货计划 回款目标 推广线 房地产市场 定价策略 入市定价方法说明： 对象选择： 高层产品：提取同区域以及市内在售的主要竞争楼盘，从位置、交通、周边配套、片区规划、开发商品牌等方面进行比较； 别墅产品：以长沙藏珑项目一期的别墅与高层的价格比作为本案别墅的定价参考。定价方法： 第1步：市场比较法之固项比较：固有价值点按照重要性与影响力高低给予不同的权重，确定权重后，我们将本项目高层产品与竞争楼盘进行评比得分，根据评分计算本案静态入市价格； 第2步：市场比较法之变项比较：找出与项目高层产品核心资源最为类似的热销楼盘，从产品上进行模拟对比，评出不同的等级价格； 第3步：按照市场成长性测算实际入市价。 价格定位——高层 第一步：市场比较法——高层产品固项比较定价 项目 权重 本案与各楼盘评比后分值 岳洲帝苑 巴陵尚都 天邦珍珠湾 凯旋城 滨水新境界 地理位置 15 14 14 15 15 16 交通 12 11 11 12 12 13 周边配套 10 9 9 10 10 11 片区规划 10 9 9 10 10 11 开发商品牌 7 9 9 9 9 9 楼盘规模 9 10 13 13 12 12 地块环境景观 16 15 19 18 18 18 户型 12 13 15 15 15 14 社区配套 9 11 12 12 10 11 本案比较分值 100 101 111 114 111 115 比较楼盘对本案定价的权重 100% 25% 10% 15% 40% 10% 价格定位——高层 第一步：市场比较法——高层产品固项比较定价 楼盘名称 岳洲帝苑 巴陵尚都 天邦珍珠湾 凯旋城 滨水新境界 比较楼盘均价(元/平米) 4800 4000 4000 4800 4700 比较楼盘取值 100 100 100 100 100 本案评比分值 101 111 114 111 115 本案比较后定价(元/平米) 4848 4440 4560 5328 5405 比较楼盘对本案定价的权重 25% 10% 15% 40% 10% 权重价格(元/平米) 1212 444 684 2131.2 540.5 本项目目前可定价 5012 第二步：动态入市：2012年高层价格=5012元+（5012元×年增长率8%） +合富执行体系溢价8%=5813元 别墅产品定价：由于岳阳的别墅项目暂无太多可比性，因此长沙藏珑项目的别墅与高层之价格比作为本案的定价参考，该项目长期由我司代理并成为长沙高端项目的典型代表，与本案业态及资源极为相似。 价格定位——别墅 开发商：长沙双瑞房地产开发有限公司 项目位置：洪山路188号月湖公园北侧 总用地面积：1500亩 总建筑面积：185万平方米 容积率：1.85 绿化绿：48.77% 产品类型：花园洋房、双拼别墅、独栋别墅、高层 住宅、酒店式公寓 藏珑——项目概况 价格定位——别墅 开发策略 A 一期 B 二期 C 三期 A地块景观资源及价值属中等，作为一期开发，利用别墅打造其高端豪宅形象； B地块位置临路，景观资源相对较差，依托前期的高端定位使其价值达到提升； C地块属整体资源最佳地段，放到最后开发，使之价值和利润达到最大化。 2期于09年4月开始陆续推出 3期于2011-2012年推出 1期于07年3月推出 人造月湖 价格定位——别墅 高层住宅区 独栋别墅区 花园洋房区 双拼别墅区 一期产品组合及分布 项目一期产品线组合：高层+洋房+独栋+双拼 首推中高、高端产品洋房与双拼，在试水市场的同时，也树立项目高端形象，后以独栋拔高最大价值，同时也提升高层的售价 价格定位——别墅 户型 面积（㎡） 套数 套数比 二房 88-90 364 42% 三房 144-148 378 44% 四房 174-208 115 13% 复式 331-370 4 1% 合计 861 100% 二期已推出的（2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#栋）户型配比 可变价值——户型特征 舒适型二房、三房是主力 价格定位——别墅 藏珑项目各类物业售价均成为区域的标杆；其中一期高层的开盘价格，每平米高出市场价1000元以上。 以2007年一期推出的高层、双拼、独栋均价分别为3900、7800、9400元/平方米，价格比为1:2:2.4 独栋作为稀缺型产品，价值表现力非常强劲，售价遥遥领先。 独栋 双拼 高层 单价 推货时间 价格分析 价格定位——别墅 项目比较 藏珑核心资源——人工打造的月湖景观资源 翡翠湾核心