天启开启2010年度大连鸿玮澜山整合营销的方案.ppt

战略设定 目标梳理与战略设定 目标：抢占50%以上的市场占有率 1、别墅在区域内无明显竞争，拔高标价塑造整体品质，虽然占首期40%总销售额，但在项目整体比例中并不大，即使市场检验价格过高依旧可以通过折扣去化。 2、版式多层高层在区域内有一定竞争力，在别墅高价掩护下以1万平体量迅速占领市场，为后期类似产品积累首批客户群体。 3、样板段4万平一旦提前去化完毕必须迅速推售剩余房源，同时价格也必须及时拉升。 定量： 小高层：抢 多层：争 别墅：留 营销战略小结： 2010年营销任务条线分解 营销节点梳理 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 时间 工程 推广支持 营销实现 夏交会 秋交会 春交会 现场售楼处开放样板示范区开放 外展处开放 筹备期 别墅开盘 洋房开盘 销售培训完成 销售队伍组建 认筹 项目外围包装 全面亮相 夏展实质蓄水 秋展补充蓄水锁定意向客户 泛蓄水期 强蓄水认筹 开盘/持销调整 春展大牌告知 别墅蓄水 洋房蓄水 形象树立 产品释放 推广筹备 概念实现 整体销售工作计划 四月中旬-四月底 整体营销策略修订确认，销售管理团队组建完成； 五月-六月 销售队伍组建，销售培训讲习，入驻外展开始积累客户； 七月 进驻售楼处全面展开客户积累，排摸需求信息并调整策略； 八月 样板区开放，结合活动开始认筹蓄水； 九月 取保完成蓄水任务，确定开盘方案，秋展会准备工作； 十月 秋展开盘，确保完成第一批销售任务，月底推出第二批房源 十一月 第三批房源销售，确保全年销售任务完成； 十二月 回款工作和客户服务工作。 2010年营销任务条线分解 销售任务分解线 房源推出时间 推售房源 单元 建筑面积(㎡) 10月销售目标 11月销售目标 12月销售目标 年度累计目标 完成率 完成量 完成率 完成量 完成率 完成量 完成率 完成量 10月初第一批 别墅 23/29/36 5591.2 50% 2796 10% 559 10% 559 70% 3914 多层 13/15 4471 90% 4024 10% 447 　 100% 4471 小高层 3 13202.2 90% 11882 5% 660 5% 660 100% 13202 10月底第二批 别墅 22/28/33/35 2795.6 30% 839 10% 280 5% 140 45% 1258 多层 16 4476 70% 3133 20% 895 10% 448 100% 4476 小高层 2 11391.6 70% 7974 10% 1139 10% 1139 90% 10252 11月下旬第三批 别墅 18-A/B 2795.6 　 40% 1118 10% 280 50% 1398 多层 17 10585 50% 5293 50% 5293 100% 10585 小高层 1/2- 15740.6 50% 7870 30% 4722 80% 12592 合计 别墅 11182.4 33% 3634 18% 1957 9% 978 59% 6570 多层 19532 37% 7157 34% 6635 29% 5740 100% 19532 小高层 40334.4 49% 19856 24% 9670 16% 6521 89% 36047 总计 71048.8 43% 30647 26% 18261 19% 13240 87% 62149 2010年营销任务条线分解 目录结构 一期销售执行 定位阐述 市场分析 营销策略 阶段执行 客群洞察 一期阶段推广 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 时间 工程 推广支持 营销实现 夏交会 秋交会 春交会 2010项目营销推广总纲 现场售楼处开放样板示范区开放 外展处开放 筹备期 活动配合 文明的感动 别墅开盘 洋房开盘 销售培训完成 销售队伍组建 认筹 项目外围包装 全面亮相 夏展实质蓄水 秋展补充蓄水锁定意向客户 国家地理图展 泛蓄水期 强蓄水认筹 开盘/持销调整 春展大牌告知 感恩节答谢 纳帕谷红酒节 登山环保 别墅蓄水 洋房蓄水 形象树立 产品释放 推广筹备 概念实现 第一阶段 2010年3-5月 时间 工程 推广支持 营销实现 活动配合 外展处筹备 5月前 筹备期 销售队伍组建 销售培训完成 项目外围包装 春展大牌告知 春展大牌告知 新闻媒体沟通 项目地包装 外展处准备 市内— 星海商城（原醇馆）