大汉隆城2010年11月14日武汉汉阳九州通的项目产品定位思路及营销思路的报告.pptVIP

项目发展建议 产品建议 商务秘书 ------商务前台转接 ------礼宾接待 ------代定餐饮 办公辅助 ------传真、影印打印（有偿） ------代收发快递 ------票务预定（有偿） ------路线查询 ------留言服务等 定制配套建议 PART5 推广思路及定价 推广思路 价格定位 推广思路 形象提升 我们的产品是针对目标客群需求所打造的 内修： 外炼： 我们的推广必定也是贴合目标群体内心的 我们需要为寻求某一种的符号，使本案与目标群体产生联系与共鸣！ 项目品牌塑造的思路 推广思路 形象提升 目标客群定位 产品功能定位 居住文化定位 开发区的中高端人士汉阳是比较特殊的群体 不再是普通公寓生活，而是与高端人士更为匹配的生活方式 国际化的 风格独特的 产品价值属性延展: 专为沌口开发区及王家湾的高端人士量身定制的，一个多功能、外向型、高品质的“产权式酒店”。 小众化的 品质的、尊贵的、个性化的生活方式。 产品特性 有品味的 什么是与本案这最根本的4个特性，最为贴切的符号？ 【围绕“深度定制化酒店服务公寓 ”,我们如何整合并塑造项目品牌？】 如果说“建筑是凝固的音乐，音乐是流动的建筑”， 那么我们的项目会将会演奏出怎样的乐章？ 推广思路 形象提升 推广思路 形象提升 目标人群定位 居住文化定位 沌口开发区中高层管理人员、企业金领等中、高阶人群 产品功能定位 国际化的定制级酒 店服务公寓 Jazz来源 来源于美国19世纪末 Jazz的听众 非流行音乐，小众群体间流行 Jazz的曲风 独特的演奏风格，个性十足的曲风 与高端人士更为匹配的生活方式 我们的项目可以称为： “JAZZ铂晶公馆” 主推案名 Project Name 国际化的 小众化的 风格独特的 品质的、尊贵的、个性化的生活方式。 产品特性 有品味的 Jazz的特性 有品味和时尚的 推广思路 形象提升 爵士MASTER酒店公寓 长岛蓝调 备选案名 Project Name Slogan： 价格定位 价格预估——定位过程 动态价格 = 静态比准价 + 溢价空间 市场比较确定权重 加权平均 外部：溢价因数 内部：溢价因数 市场增涨溢价 规划利好溢价 营销溢价 产品创新溢价 附加值溢价 项目价格模拟模型 选取比较项目考量的因素： 在售项目区位差异不大，并且与本项目距离较近； 体量相差比较接近，并且产品形态一致； 区域内主要的可比项目有两个：王+ONE、顶绣广场 。 价格定位 类别 分值 王+ONE 顶绣广场 本案 地段 10 8 9 8 配套 10 9 9 8 附加值 8 6 7 9 自然景观 9 6 6 6 小区环境 9 7 7 7 规模 7 7 7 7 开发商品牌 7 5 5 5 物业档次 8 7 7 8 物业管理 7 6 6 7 户型设计 10 8 8 8 噪音 7 5 5 6 周边环境 8 7 7 6 合计 100 81 83 85 参考均价 　 8600 8700 ？？？？　 参考权重 　 50% 50% 100% 根据因数权重打分，可得出项目市场静态比准价格为：8967元/㎡ 价格定位 SOHO公寓动态均价预估：9600-9800元/㎡（毛坯） 酒店式公寓动态均价预估：11000-11500元/㎡（精装） 市场静态比准价格 8967元/㎡ 溢价因数 理想溢价 最低溢价空间 自然溢价 （按一年时间计算） N*8%*1年 N*5%*(10个月) 产品展示溢价 N*3% N*1% 营销创新/品牌信誉 N*2% N*2% 确保产品展示的高度标准、展示时间与营销节点的配合，是提高客户价格预期、确保价格溢价实现的最关键因数！ 项目价格动态模拟 建议项目采取低开高走的策略，初期以9500元/㎡（毛坯）、11000元/㎡（精装）的低价入市，后期逐渐走高，收盘时估计在9900元/㎡（毛坯）、11600元/㎡左右，整体均价实现9600-9800元/㎡（毛坯）、11000-11500元/㎡（精装）。 通过溢 价整合 预计2011年10月产品推出市场 感谢 各位领导与专家的聆听！ Thanks! 项目发展背景 公寓市场 结论 武汉精装修公寓量价表现均优于毛坯公寓，价格上与 区域内毛坯公寓差距1500-2000元/平米； 公寓装修标准1000-2000元/平米，目前在售价格整体 逼近万元； 预计本项目入市时，售价基本看齐现在汉口中心区普 通公寓； 目前酒店式公寓开发日益成熟，汉口中心区高端公寓 已经由产品的竞争转移到附加值提升的竞争层面上，这 是目前汉阳市场公寓与汉口中心区的公寓在产品打造上 的差异，因此未来在附加值上寻求突破将是本项目价值 提升的关键所在。 项目发展背景 公寓市场 汉阳写字楼