奥通地产2011年1月大连旅顺美林西岸营销的策略的报告.pptVIP

项目展示 卖场设置分展场 在和平广场、高新园区附近大型的卖场设分展场。为三期产品入市积累客源，及时消化产品。 三期产品独立沙盘模型 重新树立产品形象，需要有一个新的产品包装，建议在三期产品独立设计沙盘。 宣传物料 折页、海报、公交站牌、单立柱、户外围挡。根据推盘节奏、“湾区海景度假生活主题”宣传。 宣传物料 理性折页—产品说明书、户型单张（含户型说明及意向单位 测算 表） ——配合铂金卡的发售 折页、海报、DM ——配合蓄客期 样板房 项目高楼层，设置样板房。一面注重外部观景视野、一面着重在空间利用方面进行渲染，强化户型合理性和实用性； 装修注重使用面积的巧妙增加，满足生活需要的各方面需求，墙体局部壁纸，提升品质感，整体色调温馨，地面采用砖和地板，配以小块地毯。同时注重光线和视线效果，利用纱幔等规避实际光线和视觉弱点。 户型样板间 三组团展示体验区 三组团导示、标示： 简洁大气，中英双语 在主要路口及主要景区设置； 指向性明确，标示性显出品味和内涵。 独立的门头，商业氛围包装，临和平公园及主干道，形成底层商业形象包装展示。 三组团展示体验区 公建类产品形象昭示 项目展示－看楼通道 如主题景观提前展示，设置专属通道，遮挡施工现场视线、独立包装，提高项目形象。 体验先行，品质为先，多渠道，立品牌 1.销售心理引导：重新树立项目品质形象，摆脱资源主导性、价格竞争，跳出区域。 2.工程方面配合： A：项目先出建筑形象，示范区、样板间出来后再推盘。 B：产品细节：产品定位高端，比同区域其他产品做得更好，以产品高品质打动客户， 3.客户积累手段多样： A：分展场------黑龙江、大庆、哈尔滨、鞍山、盘锦等主要城市设置分展场。 B：产品说明会--黑龙江、大庆等主要城市集中召开产品说明会。拓展东北高端客户。 C：看房车------在大型展会、旅游旺季提供看房车，拉外地客户到售楼处现场逼定成交。 根据项目在销售当期的具体市场情况， 综合该项目建设工程进度和开发成本等因素， 拟定项目的销售执行方案 包括营销策略、推广计划、销售计划、工地现场及销售卖场布置、推出时 间、价格策略、付款方式及渠道、装修标准建议等， 提出一系列的促销计划。 我们的工作方法 营销策略主要内容 １、项目定位回顾 ２、具象消费者价值取向研究 ３、项目卖点整合与营销SWOT分析 ４、营销案例借鉴 ５、营销总战略形成 ６、营销具体策略 5.1消费者价值取向与项目价值点衔接 5.2营销通路与市场事件利用或创造 5.3主要卖点提炼 5.4主流促销手段 5.5项目卖点整合与营销SWOT分析 5.6营销的成功要素 5.7项目形象定位 5.8阶段营销主题与目标 5.9营销节奏 6.1客户策略 6.2销售展示 6.3推广策略 6.4销售方式 6.5营销工作计划 专业来自细节，细节，就是专注做好一件事。谢谢您的聆听！！ 顺祝事业成功，万事如意! The end * * 4、销售价格对比 项目 麓岛兰湾 香海上峰 华通二期 地中海郡 起价 4500（高层） 3880（高层） 3800 3800(小高层) 均价 5500 4900 4200 4300 最高价 7400(高层) 8300(观海花园洋房） 5900 4640 4600 层差 30-500（海景资源为主要因素） 20-100（朝向、海景为主要因素） 30-50（楼层差） 50-200（楼层差） 09价格变化 6月均4700,9月5200,10年1月5500 首次开均价4200，第二次开均价4800 300-500 销售期较长。 2009年10月开盘时均价3800元；目前均价4200元 本区域各楼盘均采用低价入市,逐步拉高的销售策略。但由于各家地产商都急于收回资金，所以在下半年市场情况转好的情况下，销售价格仍然没有进行大规模的上调，都保持了平稳的过渡。特别是以华通二期、三期为主的几个项目低价位运行也是区域整体均价难以上升的主要原因。 5、营销推广手段对比 项目 麓岛兰湾 华通和平海岸 中庚香海小镇 地中海郡 主要推广手段 户外广告牌、广播、报纸、展会、道旗、短信、市内售楼处、外展场、省内及东北主要城市售楼处 户外广告牌、报纸、短信、房展会、东北主要城市售楼处 户外广告牌、、广播、短信、外地展会、道旗、东北区域外销 报广、道旗、展会、东北主要城市售楼处