孝感孝昌博士湾1号营销的策略的报告.pptVIP

我司在充分进行市场分析、对本项目产品及客群有足够认识的前提下，同时考虑开发商的利益，本着科学合理、客观公正的态度提出本项目价格建议： 住宅部分整体销售均价为人民币2800元/M2； 价格定位— 入市整体均价建议 开盘强销期（三个月推160套房源） 均价保持2650元/㎡ 开盘当月推出80套，以较低均价2600元/ ㎡面市，其中某些房源的价格可以定到2400元/㎡的低价，比较好的房源也可以定到2700元/㎡以上。开盘的第二、三个月推出80套房源，适当调高均价到2700元/㎡。所以保持开盘期三个月推出房源160套，整体均价2650元/㎡。 分期价格 1、先对意向客户做了摸底，根据客户心理，价格做以调整。 2、抓住每一位有意向的客户，增加成交率。 3、让客户尝到甜头，成为本项目的义务推销员。 （二）、价格策略 加推期（三个月推出140套） 保持均价 2850元/㎡ 加推当月推出70套房源，均价定在2800元/㎡，加推的第二、三个月，推出房源70套，适当调整均价到2900元/㎡，最终实现加推期140套房源的均价为2850元/㎡。 1、价格是“明高暗低”，配合折扣（一次性9.8折，按揭9.9折） 2、增加促销活动，提升品牌。 3、让潜在客户知道下定越早，实惠越多。 4、降低付款下定门槛，促进意向客户下定。 持续热销期（三个月推出90套） 保持均价2950元/㎡, 持续热销期第一个月推出房源30套，定均价为2900元/㎡，后两个月推出房源60套，保持均价3000元/㎡.其中最高价可以达到3100元/㎡甚至更高，最终实现持续热销期90套房源的均价为2950元/ ㎡. 1、付款方式及折扣保持不变。 2、增加促销活动频率，以性价比来吸引客户造热势。 3、对外宣传价格上幅。 尾盘期(两个月66套房源） 保持均价2900元/㎡。 在尾盘期，根据所剩房型，采用限量特价房 ，快速去化剩余房源，共推出66套，整体均价比持续热销期稍有下降，均价保持在2900元/㎡。 1、尾盘销售的好坏直接影响到开发商的利润。 2、销售尾盘时间有限制性，要速战速决。 3、为此次销售画上一个圆满的句号。 入市整体均价建议 根据销售各周期的推盘量和推盘均价，可以推算出一期总体销售均价可达到2800元/㎡. 规划建议/建筑外立面建议 外立面 采用海派建筑风格立面设计， 采用大气稳重，色彩深重统一的深色 ,在区域内走差异化线路，吸引人群眼球，凸显项目高端、尊贵形象 外立面建议 （三）、规划建议 入口大门：大气、尊贵，给人第一感觉要强烈 小区入口景观要精细，体现品质感、配合适当建筑小品进行点缀，使入口整体感受更为丰富 小区大门要尊贵、大气，入口景观吸引眼球 小区入口建议 社区领域感 社区的安全和领域感对高档楼盘尤其重要． 安防系统及可视对讲 24小时保安巡逻 入口值班管理 外围的区隔 需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林 尊贵形象打造 高品质、人性化的尊贵社区，注重细节打造 细节建议 八、营销及广告推广策略 三线城市的客户特征：要面子 Action 活动 原居住区域限于孝昌本区域全市范围 活动范围多限于本地区域 交际圈内朋友信息来源对其购房影响较大 Interest 兴趣 喜欢跳舞，打麻将，吃饭 交际圈之间爱争面子 Opinion 观点 能够优化现有居住环境 对高层住宅没有抗性，反而期待 要面子，觉得社区要有身份象征 注重项目园林环境和建筑的外观立面 注重物业服务，社区要安全 爱 面子的 一群人 三线城市建立影响力的步骤 第一步：广告要“凶” 广告投放频次要高，曝光率要高，客户只会买有名气的房子。 第二步：起势要“猛” 依靠一个轰动全县城的大型活动，成为一个话题，奠定家喻户晓的口碑。 第三步：展示要“足” 房子可先不修，小范围的园林展示区、漂亮的营销中心一定要有。 第四步：蓄客要“广” 初期蓄客时广撒网，充分挖掘客户基础。 第五步：活动要“多” 县城人口数量有限，每天上门量不多，售楼部的人气很难保障。但县城人生活节奏慢，他有时间参加你的活动，来帮你做人气。 第六步：开盘要“火” 做个轰动全县城的大型开盘，让全县城人民都知道我们卖的火。后面会跟风。 第七步：优惠要“杂” 县城人爱面子，就像爱买打折的高档包包一样的心理。又要房子贵，有面子，又要足够折扣多，购划算。所以，需要换着方式给优惠。 营销策略总控图 时间 9月 8月 推广阶段 工程节点 形象导入期 强销期 2012年 持续热销及加推期 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 重点推广期 开盘 加推 认筹 目标 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 蓄客 销售35% 销售30% 销售