中海九曲项--房地产开发课程设计.docVIP

考勤成绩 答辩成绩 设计成果成绩 总成绩 山东建筑大学课 程 设 计 题 目： 课 程： 院 （部）： 专 业： 班 级： 学生姓名： 学 号： 指导教师： 完成日期：  房地产开发项目财务评价报告 ——中海九曲项目 姓名：秦浩文 班级：房管101 学号：2010021033 目录 一、项目总说明 2 （一） 项目提出背景 2 （二） 项目地址概况 3 二、市场调查与分析 3 （一） 济南宏观经济概况分析 3 （二） 济南中观环境发展规划 5 1、城市发展总体战略（2006—2020） 5 2、交通发展规划 6 3、商业零售业发展规划 6 （三） 中海—九曲微观经济概况分析 7 1、区域主要项目分析 7 2、周边商业竞争分析 8 3、项目周边道路分析 8 4、项目周边公交分析 9 5、项目周边人口基数 9 6、周边区域住宅分布情况 9 三、开发项目的规划设计方案 10 四、项目规划 10 五、项目投资估算 11 （一） 项目开发成本及费用情况分析 11 六、项目收入估算 12 （一） 销售单价的估算 12 （二） 可销售面积的确定 12 （三） 销售计划 13 （四） 经营税金及附加 13 七、资金筹措计划 13 八、经济评价 13 （一）静态评价指标及其分析 14 （二）动态评价指标及其分析 15 九、不确定性分析 16 十、结论 17 中海九曲项目可行性分析 一、项目总说明 （一） 项目提出背景 1．通过市场研究分析，当前济南商品住宅市场仍有较大的现实需求和潜在需求。 2．企业以获得相应的土地使用权。 （二） 项目地址概况 中海九曲项目位于济南市南部，北靠南二环路，紧邻济南大学西校区、山东医专、山东财政学院等高校，规划总用地面积约3686亩，其中可建设用地面积约2673亩，周边聚集了银座、沃尔玛、大润发、家家乐等超市及市立五院、儿童医院等，配套资源丰富，生活便利。此外，项目还紧邻济南大学西校区、山东医专、山东财政学院等高校，极富人文气息山东省2011年全省实现GDP45429亿元，全省实现国地税收入6295亿元，年末金融机构存款余额46345亿元，其中 2011年济南市人均可支配收入达到25321元，较2007年增长40.6%，说明济南市民的富裕程度在全国处于中上游水平。 济南固定资产投资和房地产投资近年来快速提升 济南市2006—2010年固定资产投资和房地产投资 单位：亿元 2010年济南市固定资产投资达到1987.4亿元，较2006年增长95.5%。2010年房地产投资达到484.5亿元，较2006年增长202%。这种增长态势即使在金融危机的2008年也没有减缓，说明当地政府和房地产开发商都对当地的房地产市场未来前景比较看好。 （二） 济南中观环境发展规划 1、城市发展总体战略（2006—2020） 附： P总体布局：在现状城区用地基础上，主要向东西两翼扩展，形成“一城两区”的空间结构 P西部片区：规划以发展高等教育，高科技产业，生产居住为主。 P东部片区：规划重点是发展高校技术产业，高附加值制造业和加工业，完善生活居住、公共服务配套，形成现代化新城区。 从规划可以看出，东西部仍处于发展之中，主城区仍然是济南的行政、商贸、科教文化和居住中心。 2、交通发展规划 P 根据《济南城市总体规划（2006—2020）》将建成快速路、主干路、次干路、支路四个等级构成的城市道路系统。 P 在现有路网的基础上，将建成“三横五纵”的快速道路系统，尤其强化东西部贯通性道路的规划建设。 P 经十东路-二环南路及其西向延伸线将建成一条横向快速路。 P 刘智远路、贤文路、世纪大道、工业南路将规划建成城市一级主干道。 交通系统规划 P 将规划建成以轨道交通为骨干，快速公交和普通公交相结合的公共交通体系。 P 另外还将建成若干快速公交路网，在全运会前，北园大街、工业北路、经十路、历山路、二环东路、贤文路等6条道路的BRT线路已经开通。 3、商业零售业发展规划 规划目标：2020年商业网点人均营业面积为1.2平方米，城市商业总营业面积控制在550万平方米左右，千人拥有商业网点熟达到35个。 总体布局：围绕“一城两区”的总体规划，将形成3个不同等级的老城、主城、新城商圈。 老城商圈：内环路以内的老城区，历山路、北园大街、纬十二路、经十路的围和区域，以改造提升为主。 主城商圈：包括腊山、党