思源2014年06月长沙中铁城建洋湖垸的项目定位投标的报告.ppt

PART4 商业发展战略及定位 整体发展战略 商业定位 公寓定位 √ 差异化 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 强调产品的特色和价值 挖掘市场需求，引领行业发展 √ 跟随化 跟随大势，规避风险 利用现有资源，缩短培育时间 在客户定位及业态上保持与周边成熟商一致性，最大程度降低项目的竞争风险；同时走专业化路线，以规模、品牌、业态复合度与市场形成差异化竞争，最大程度提高项目的市场竞争力． PART4 商业定位 / 竞争策略 竞争策略 差异化 的 跟随策略是本项目的核心竞争策略！客户的跟随化、消费的差异化 PART4 商业定位 / 竞争策略 客户定位 主要目标客群 周边高校带来得高知消费人群 区域属地性群体，包括各档次住宅居民、常住人群等 区域产业园区带来的品质型商务客群 辅助/补充客群 项目自身公寓、酒店物业为商业带来的商务客群及居住客群 本项目目标客群以区域内居民及大学师生及园区工作人员为主，辅以项目自身公寓带来的内部消费群体。 PART4 商业定位 / 商业类型定位 商业类型定位 洋湖style 商业形态 商业体量 社区商业 小型1万以内 大型10万以上 枫华府邸 米兰春天 麓山国际社区 华润橡树湾 中海国际社区 江山帝景 传统街铺 室外商业街 集中式大卖场 商业综合体 特色、主题商业 中型3-6万 缺失 购物中心类商业投资成本较高、变现能力差、运营压力大；未来存在竞争分流，建议避免参与同质化竞争；项目商业类型应为中型主题式商业 PART4 商业定位 / 商业类型定位 项目适宜的商业类型 类型 面积，含主力店（平米） 主力店数目 主力店比例 主要商圈（km） 邻里中心 3000-15000 1或2个 30-50% 5 社区中心 10000-35000 2个及以上 40-60% 5-10 区域中心 40000-80000 2个及以上 50-70% 8-12 超级区域中心 80000+ 3个及以上 50-70% 8-40 时尚中心 8000-25000 N/A N/A 8-25 生活方式中心 15000-50000 0-2 0-50% 5-8 大卖场 25000-60000 3个及以上 75-90% 8-15 主题中心 8000-25000 N/A N/A N/A 品牌折扣中心 5000-40000 N/A N/A N/A ICSC关于购物中心的分类 商业类型定位 项目立足于生活方式的基础，争取实现区域型商业的跨度，跳出与竞争对手的直面竞争，填补市场空白，提升商业价值 PART4 商业定位 /商业规模定位 商业规模拟定 方式一：消费者需求定量法 ——周边人口统计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 周边主要人口分布图 商业规模拟定 在售 已入住 序号 项目名称 建筑面积（万㎡） 建筑规模 商业面积（万㎡） 项目名称 建筑面积（万㎡） 建筑规模 商业面积（万㎡） 1 麓山恋.迪亚溪谷 131689 669户 ?? 12 和园小区 261757 1535户 底商 2 卓越麓山别墅 133642 530户 ?? 13 锑都家园 140766 1028户 底商 3 利海米兰春天 80万 6967户 4万 14 汀湘十里 36630 288户 ?? 4 中建麓山和苑 40万 2700户 底商 15 靳江明珠 240618 530户 底商 5 枫华府第 40万 3500户 底商 16 岳麓山公馆 15万 295户 ?? 6 江山帝景 150万 11917户 10万 17 麓山里 46285 342户 底商 7 洋湖style 301766 1806户 8万 18 五星小区 ?? 640户 底商 8 邦盛水岸御园 380459 2797户 底商 19 金牛小区 ?? 500户 底商 9 华润橡树湾 168329 1704户 底商 20 白鹤家园 ?? 650户 底商 10 中海国际社区 130万 9000户 底商 11 云栖谷 321227 2372户 底商 湖南中医药大学含浦校区在校学生16000人，湖南工业职业技术学院在校学生13000人 以上项目总户数为49770户，由于该区域周边的项目部分为低密度住宅产品， 因此居住人口按每户3人计算，49770*3=149310人。 总人口为149310+16000+13000=178310人 方式一：消费者需求定量法 ——周边人口统计：总人口约17.8万人 PART4 商业定位 /商业规模定位 区域未来人口导入 → 商业需求空间 — 商业现有及未来供应 = 本项目商业市场空间 2017年末，本项目区域人口规模约18.9万人，商业总体需求空间约为