思源2011年8月16日武汉沿海别墅的项目整体营销的报告.ppt

;武汉别墅市场发展历程;武汉别墅市场研究;武汉别墅市场发展历程;01 ;产品演变:从早期的粗糙舶来品到欧美风格的精细化体现，从大面积的求奢求豪到经济适用型小别墅。市场呈现多元化发展;量价演变：别墅价格稳步上扬。但价值未体现，市场上大平层价格与别墅价格相当甚至高于别墅价格;配套演变：经历由生态利用——休闲娱乐——商务度假的变化 由于别墅在城市化配套上缺乏，因此空置率较高;格局演变：形成稳定的五大别墅板块，随着城市规划的逐渐发展，各大板块均有外扩趋势;2;02 ;;价格特点：有城市资源配套的复合资源价值实现高，生态资源的无差异导致别墅物业价差小;客户偏好：总价导向性市场，客户追求赠送面积，性价比产品普遍受欢迎，总价400万成为别墅成交门槛;;;区域内竞争：金银湖板块内目前在售别墅项目较少，未来区域外竞争主要来源于沌口板块。;武汉五大别墅板块特征小结;03 ;;（新政前后别墅成交比较）;（限购令下别墅开盘情况）;限购令下客户的影响;开发阶段：当前仍处于建筑创造价值阶段，个盘出现配套创造价值阶段过渡;资源利用：私有化、稀缺性导向是目前武汉市别墅项目的资源特征;入住率：别墅配套开发滞后与低入住率、无活力的恶性循环已成为武汉别墅发展的阻碍;武汉别墅市场现状总结与启示;2010年武汉市别墅 销量前三甲案例启示;纯低密度：中国院子;独一无二：长岛;小独栋：保利十二橡树;2010年武汉市别墅销量前三甲案例启示;附：金银湖别墅市场分析;;;; 金银湖别墅私密前庭花园与外部环境自然形成区隔，保障了居住的私密性，花园与室内空间围而不闭，保证户内、户外活动相互不被打扰。 低容积率的规划设计为舒适户型设计预留更大空间，15-30米的楼间距使户型通风效果具有得天独厚的优势。 大露台、观景阳台、花园等观景功能丰富，保证建筑与自然环境之间形成良好对话，每间房里大、小阳台的镶套式设计在半私密性与开放性空间的过渡上充分考量人与景的亲密融合。 ;户型特点：建筑面积约195.64㎡，客厅挑空最高可达6m,宽敞开阔的宴会厅增强了家庭交往，南面流线型景观阳台和主卧角窗，??面生活阳台，组成通透阳光景致。公共起居区与私密寝区相对独立，将相互干扰减至最低。;;stucco墙面、手工砌抹的转角、陶瓦、台阶及地面上的陶土砖、由弧形陶瓦叠砌的鱼鳞状花格、精心锻造的铁艺花架、栏杆、古朴的文艺复兴风格的外墙灯饰、大露台、木廊架、精制而华丽的手工绘制的瓷砖拼图，整体风格淳朴自然。;园林方面临摹假日酒店风格，塔楼式建筑、葱郁林荫、湖岸栈道、圆石滩打造假日公园式庭院，景观中心广场内嵌泳池，摆放木质构造沙发靠椅，整体缔造半岛地中海度假风情。;本项目竞争个案选取;竞争个案详情见附件：;项目本体分析;*;*;*;*;*;*;本期别墅项目整体情况梳理;本期别墅项目情况梳理——别墅一期;典型户型分析;典型户型分析;本期别墅项目本体小结;项目客户研究;;访谈客户：陈女士;访谈客户：王先生;追求品味 先“圣”而后“王”，还是因为先“王”而后“圣”呢？富人和贵族之间的演化，在于其品味的不断进步，而这种进步又不断显现在他们所居住的豪宅中。 认同品牌 他们在购买中看重品牌及商品在同圈层朋友中的认知度与号召力，他们非常享受品牌给于他们带来的尊贵感与身份感。 满足个性 随着财富的增长，所有富人对于自己生活个性化程度的追求也在增长，而对于个人兴趣的追求，正是这种个性化生活所追求的终极梦想。 ;目标客户感性描述;别墅产品 核心客群;目标客户定性;为什么主要定位于别墅首置客户;问题;论点验证;以上因素本项目全部具备，还略有加强，在生活的便利性上更是战胜市场上绝大多数项目（北大附中，商业街及未来商业中心规划）;项目市场定位的若干特征;前述重要观点回顾;关键问题;营销策略;总体营销策略;;结合本项目的形势分析;如何形成核心差异化?;营销策略总纲;现场展示策略;别墅的销售有别于普通住宅等流量项目的营销方式，相对于本项目各方面较为平均的特质，我们更需要运用较为出挑的营销方式来引导项目的销售。 根据武汉目前的别墅市场销售情况，除却等同普通住宅的一般性营销方式，我们认为主要有以下两种特点鲜明的方式：;解决这个问题的答案就是我们的核心策略中的：;项目出入动线建议;项目的细节考虑;客户接待乘坐工具建议;案场服务人员建议;入口大门建议;入口中心景观建议;纯正欧式主题园林景观 欧洲园林多为方格设计，对称的布局，规则的图案，修剪整齐的花圃、喷泉、石雕、整洁的道路都带给人们简洁、开阔的视觉感受。 ;园林景观;林荫大道;绿树成荫的车行道路;绿树成荫的人行道路;富有层次感的庭院;景逸的公共休憩天地;多层次的建筑之间绿化;贴近建筑的绿化;景观细节;滨水情景体验区