惠州帝景湾房地产的项目可行性的研究的报告2007年.doc

投资环境分析 惠州的地位 1、位于珠江三角洲地区，具有优越的地理位置。 惠州位于珠江三角洲东部，是广东省的历史文化名城，是广东省重要的工业基地和旅游城市。全市土地总面积11158平方公里，总人口约320万。惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，以及大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。 惠城区作为惠州市政府所在地和唯一的市辖区，是全市及至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心。全区总面积1465平方公里，总人口约92万。 2、全国重要的数码科技基地和工业基地。 惠州市两端各有一个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区，其中包括石油化工区和重点骨干电子信息企业，形成了数码工业园在内的一大批上档次、上规模、上等级的工业园区，并呈放射型的线条，串起惠州石油化工、数码信息两大最具魅力的支柱产业，具有广阔的发展前景。 3、交通网络发达。 惠州东至汕头280多公里，西去广州130公里，南往香港（深圳）80公里，北沿京九铁路可直达北京，离惠州港仅46公里。京九铁路设大站于惠州，惠深、广惠、深河等高速公路及广梅汕铁路在区内贯穿而过，与惠州机场、惠州港、东江河构成了四通八达的水、陆、空立体交通网络。 社会经济发展状况 经济总量 1988年以来惠州国民经济的主要指标以每三年翻一番的速度快速增长。 2003年国民经济增长加快，增速创近五年新高。同比增长达13.9%。人均GDP值为20758元，增长12.7%，其中全社会固定资产投资224.53亿元，增长1.14倍。出口总额、社会消费品零售总额的增长率分别为12.8%、16.9%。全年惠州市市场价格有所上升。全市居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。其中，居住类上升1.5%，全市民营经济活动单位完成增加值183.96亿元，增长8.6％。 2004年一季度GDP增长12.7%，4月、5月份经济增长逐步提速，6月份GDP累计增长13.6%，显现出经济发展良好的势头。 产业结构 惠州市产业发展在惠州经济中占据十分重要的地位，是惠州经济社会全面、协调、可持续发展不可或缺的重要物质基础。产业结构分配比率为12.5：58.8：28.7。 2003年惠州产业发展状况 增加值 增长 经济增长贡献率 拉动ＧＤＰ增长 第一产业 73.91亿 0.5％ 0.5％ / 第二产业 347.43亿 17％ 78.8％ 10.6% 第三产业 169.63亿 14.1％ 20.8％ 2.8% 伴随着惠州经济的高速增长，第一产业在国民经济中的比重大幅度下降，第二产业比重急剧上升，表明拉动惠州经济增长的主要动力已由第二产业取代第一产业，惠州已挥手告别农业经济，昂首跨入工业化时代。 目前惠州主要产业是电子信息产业和石油产业。2002年全市电子信息工业总产值631.38亿元，占全市工业总产值的51.9%。TCL、德赛、麦科特、华阳四家企业集团进入全省70家大型企业集团行列。TCL集团成为全国重点扶持的大企业集团，排行中国电子百强企业第三；TCL电话机、TCL王牌彩电、麦科特摩托车、德赛电池、富绅衬衣等产品成为全国具较高知名度和市场占有率的名牌产品。 目前，惠州已成为世界最大的镭射光头生产基地、亚洲最大的电话机生产基地、中国最大的电池、电脑、电视机、汽车音响、高级电工产品、线路板和照相机生产基地之一。中海壳牌南海石化项目正式落户惠州，总投资达40多亿美元。到2010年左右，加上与该项目配套的相关产业的入驻，石化方面的建设投资将达到1000亿到1500亿元人民币，届时石化产业将成为惠州市的主导产业。 经济投资状况 惠州市固定资产投资高速增长，据统计，2004年上半年，全市全社会完成固定资产投资105.16亿元，比上年同期增长25%。在全社会完成固定资产投资中，基本建设完成投资77.58亿元，增长30.6%；更新改造投资2.89亿元，增长13.9%；房地产开发投资8.76亿元，增长38.4%；其他投资0.54亿元，减少78.1％；农村单位投资10.38亿元，增长13%；私人投资4.99亿元，增长20.4%。同时整个城市利用外资取得较大进展。全年实际利用外资增长27.4%，其中外商直接投资增长30%。实际利用外资来源仍以香港和欧盟为主，年末到惠投资的世界500强企业增至17家。　　2003年惠州市在外资投入较多的行业是制造业和房地产业。全年外商直接投资实际到位资金中，壳牌石化项目3.49亿美元，占24.8%；五金、注塑和电子及通信设备制造业8.4亿美元，占59.7%；房地产业1.18亿美元，占8.4%。 房地产投资大幅增长，施工规模扩大，销售面积增加。随着住房制度的进一步规范，房地产市场继续升温。2004年1-7月份房地产开发投资共完成410