戴德梁行2008年湖州绿城·长兴中心商务区的项目第一阶段的报告.ppt

* 业态定位——特色步行街 长兴消费群体的趋于年轻化将带来更具活力的消费观念。 商业综合体须呈现业态齐全、规划整齐、质优价廉的特点。 由此建议本项目可规划建造特色商业街，以满足长兴居民喜好逛临街店铺的消费习惯， 必须有建筑上的特色，在景观上，注重项目整体之文化休闲氛围。 在业态、业种规划上可以考虑进行多种特色街区相互组合，分类规划为美食街、精品女装街、特色酒吧街，可连贯组合，也可独立设置，将本项目集中商业打造长兴独有的特色街区。 本项目可以在集中商业部分设置特色餐饮街区，引入消费者喜欢的中西式餐饮，并组合其他类型之餐饮，如烧烤、海鲜、农家菜等，可以规划体量为0.7万㎡。 精品女装街的设置需要与新世界女装街进行错位，可以在档次、品位方面进行考虑，并引入街区文化，结合特色建筑，打造长兴最具魅力、品味的街区，建议规划体量为0.5万㎡。 目前雉城的酒吧主要与大型KTV、夜总会相结合，而老城区繁华区域缺乏档次高、较集中的酒吧街区，结合本项目无可比拟的位置优势和建筑优势，打造长兴独一无二的魅力酒吧街区。建议规划体量为0.3万㎡。 在商业配比上，建议规划体量为1.5万㎡。 美食街0.7万㎡；精品女装街0.5万㎡；酒吧街0.3万㎡ * 业态定位——百货 百货1.5万㎡ 现阶段我们必须看清长兴的实际消费能力。长兴在消费习惯上并不追求于高档次和高端商品，而比较注重实惠。 建议项目结合解放路、人民路商业，打造一个联动的商业核心圈，规划成一个以精品零售、休闲为主要功能的大型百货商场，由观光、休闲去刺激消费。 目标客源为长兴本地一般家庭消费族群，及部分追求特色、追求休闲时尚的消费族群。 主要考虑在零售方面为主，辅以少量的轻餐饮在楼层中，使消费者在购物之余能有休息和就餐场所，在楼层高的位置布置休闲区域，引入健身、美容SPA类型。 根据本项目进行商业整合、淘汰的龙头姿态，可建议引进现有的百货“中百一店” 或新的百货品牌，业态可结合项目自身建筑特色，重新洗牌现有长兴百货业，引进不同层次、类型的商家。 建议项目大型百货规划三至四层，其中以中档的零售类业态为主，辅以少量中高端品牌，以及少量的轻餐饮、休闲娱乐业态，建筑面积约1.5万㎡。 * 业态定位—— shopping mall shopping mall约1.5万㎡ 在中档百货商场定位之基础上，本项目可以规划大型商业体，与百货零售错位互补，两者可以相互配套、利用定向消费吸引消费群体前来，可规划定位为中高端之零售、休闲餐饮、娱乐为一体的大型商业场所。 因此，建议项目规划一个以休闲、娱乐为主要功能的shopping mall，由休闲餐饮、娱乐等业态带动中高端的精品零售商业，并以此来刺激消费。 目标客源为长兴中高端之家庭消费族群，以及追求档次、追求品味及休闲娱乐的消费族群。 在业态定位上，以休闲娱乐为主要功能，中高端精品零售相辅相成， 如前所述，根据项目规模及商业磁场的辐射来看，建议项目shopping mall规划为1.5万㎡。 * 业态定位—— 超级市场 约1万㎡，设于地下层不占容积率 长兴现有中型超市两家，分别为华润万家超市0.7万㎡，世纪联华0.25万㎡，再加上上海华联超市、上海家得利超市等大大小小数家超市，经营面积将达到1.4万㎡。 视所开设的卖场面积大小，面积大相应所需门槛人口高，区域内的人口规模也应相应增加，根据一般应保持每千平方米需一万人左右的商圈人口的比例来测算，长兴22万人口，需要2.2万㎡超市及卖场经营面积。 综合目前长兴的超市面积现状及未来发展空间，建议项目可规划面积约在0.8-1.0万㎡左右。 * 形成中低边高的盆地型建筑景观, 带来视觉效果的冲击,利用内部动线使各区域相互独立又紧密联系。 在金陵路和解放路交叉口位置设置广场,利用内部动线,引导消费者进入不同的消费区域; 中间区域规划为内步行街形式,形成不同类型之特色街区; 将写字楼的动与住宅区的静相分离,并规划酒吧区域; 将Shopping Mall和百货分离,使档次及业态定位相对区分,但又通过街区动线有效结合。 建筑分布规划图 * 面积比例图 （地上建筑面积：特色步行街1.5万；百货商场1.5万；Shopping Mall 1.5万） （地下建筑面积：超市卖场1万）= 共计约5.5万㎡ 33% 33% 16% 11% 7% 精品女装街 百货商场 美食街 特色酒吧街 Shopping Mall * A地块住宅底商业态定位（初步建议） 项目地块4个区域各自显现不同的功能，A、B地块虽设有商业，但仍然以住宅为主要功能，作为高档居住区，商业业态不宜过于嘈杂。A地块北面与同为住宅的B地块相