国鼎陶瓷城商租金定价系统说明.docVIP

国鼎陶瓷城商铺租金定价系统说明 1．市场评估原则A、周边环境（小计） 30分 A-1 商业位置 5分 A-2 交通便利度 5分 A-3 周边房屋素质 5分 A-4 周边居民质素 5分 A-5 人流 5分 A-6 车流 5分 B 规划及建筑(小计) 20分 B-1 整体规划 4分 B-2 外观建筑风格 4分 B-3 建筑空间规划 3分 B-4 停车位 3分 B-5 主题广场 3分 B-6 动线组织 3分 C 配套设施(小计) 20分 C-1 公共配套设计 4分 C-2 无障碍设计 4分 C-3 导购设施 3分 C-4 安全设施 3分 C-5 灯光设计 3分 C-6 其它设施 3分 D 营销管理（小计） 30分 D-1 主题形象 3分 D-2 营销策略 3分 D-3 主力店 4分 D-4 业态布局 4分 D-5 人流设计（商场内） 2分 D-6 经营管理模式 3分 D-7 商业管理公司 2分 D-8 促销活动 2分 D-9 经营管理 2分 D-10 品牌控制 2分 D-11 物业服务 2分 2. 租金制定参照1) 选取可比实例及参考均价评定 基于本项目是定位为陶瓷市场，为尽量保证租金定位的准确性，故在制定国鼎陶瓷城租金水平前，我们从项目周边陶瓷市场中尽量选取与本案区域位置相同、市场类型相同、物业类型相同的现有租赁性物业“金昌利陶瓷市场”和“金鼎商业广场”，及已开物业“国贸陶瓷城”和“华阳陶瓷城”的租金价格作为本项目定价参照体系。 价格制定的依据： ☆参考金昌利陶瓷市场的租赁价格制订及市场反应； ☆参考国贸陶瓷城的租赁价格制订及市场反应； ☆参考华阳陶瓷城的租赁价格制定及市场反应； ☆考虑本案的形象定位及目标客户群的租金承受能力； ☆考虑价格系统的合理性。 2) 主要可比实例资料： （一）A、周边环境 A-1 商业位置 金昌利在莲社南路一侧，而莲社路本就是景德镇历史悠久的瓷器街，再加上国贸陶瓷城、东风陶瓷市场等，金昌利处于成熟陶瓷市场区，且周边超市、银行、百货商场、酒店、宾馆、咖啡厅等商业配套设施十分齐全，商业位置非常好。 A-2 交通便利度 金昌利陶瓷市场处于珠山中路和莲社南路的的交汇十字路口处，往北可到达汽车站，往南可到达火车站，并有多路公交车通过，交通十分便利。 A-3 周边房屋素质 周边房屋多为底层商铺，上层住宅，也有极少部分民房，但整体房屋素质较好。 A-4 周边居民素质 周边居民素质相对较好。 A-5 人流 地处十字路口，对面即为休闲广场，成熟陶瓷市场区，商业氛围浓厚，商业配套齐全，因此人流量非常大。 A-6 车流 十字路口，市中心地段，往北可到达西客站，往南可达火车站、汽车东站，车流量很大。 B 规划及建筑 B-1 整体规划 纯商业物业，规划为陶瓷市场，地上4层，地下一层，负一层至3层为陶瓷商场（一层有部分商铺临街，部分为非陶瓷商铺），4层有陶瓷商场和部分办公区，整体规划很好，合理利用资源。 B-2 外观建筑风格 外观建筑为中式风格，外墙贴白色瓷板砖，建筑风格一般，无特色设计。 B-3 建筑空间规划 物业共5层，地下1层，地上4层。1━4层由电梯直接通往，电梯垂直布局，一层也有部分商铺临街而设，负一层从商场外进入。商场入口面朝十字路口。空间规划较好。 B-4 停车位 停车位基本能满足需求，便利性一般。 B-5 主题广场 主题氛围主要集中在商场内，金昌利两面临街，主题广场形象非常淡薄。 B-6 动线组织 动线组织很好，绝大部分商铺展示度很高。从商场入口处开始，一部分人流引导至商场内，另一部分人流直接进入一层临街市场及负一层市场；商场内部分，围绕电梯布局商铺，一部分人流进入一层陶瓷区，一层陶瓷区路线为半环形展开，分散人流，而另一部分上楼。同样，上面各层动线组织