招商上海奉贤招商海廷别墅的项目营销的策略总纲173PPT2009年.ppt

第三阶段：积累期 分阶段推广策略—— 第三阶段 积累期 时间段 10年2月1日- 10年5月7日 户外+NP+杂志+网络+小众+电视+活动+分众楼宇+巡展 营销推广 营销条件 样板区公开 营销目的 前期积累、样板区公开集中引爆 销售道具 实景图册，实景宣传片，完全生活手册 阶段诉求重点 从此 这里只爱西班牙 （西班牙风情示范区，3月盛情绽放） 第三阶段户外 高炮 、看板、引导旗、公路指示牌、工地围墙等，新一轮诉求内容更新。 【分众传媒】 选择A:住宅框架 选择徐汇、闵行、长宁住宅 8万/月 选择B:楼宇 选择长宁、徐汇、卢湾区商务楼 15—20万/月 【巡展】 选择3个主要的区域进行巡展活动。 主要选择点为： 长宁——龙之梦 方式： 进行集中式的展示活动，4月1日至5月1日，每周周六周日进行展示，吸纳该区域三条地铁线往来客群及卖场人群，收集客群名单，同时提升项目整体知名度。 【小众】 1、DM邮寄——针对阶段收集名单进行投寄 2、招商客户资源库定期的资料寄送及短信发送 3、手机彩信、短信 4、聚仁会 【平面媒体－报纸】 选择受众面广，影响力大的《新闻晨报》作为我们的发布媒体，适合在重大节点前集中使用。 预计第一波3月5号会所公开前，第二波在5月7号开盘前，以软硬稿结合的方式整版投放。 【平面媒体－杂志】 原则：选择房产专业杂志，影响力大，适合长效维护，软硬结合。 硬广投放上，选择上海主流地产杂志《上海楼市》，从竞争个案的媒体评估数据上看，上海楼市是项目长期发布信息的重要媒介。 排期：3月5日第一波，4月2日第二波，5月7日第三波。 【电视】 3月20日《第一地产》周末版 “看房”子栏目，结合会所公开拍摄一期会所与样板的现场报道，3月5日，5月7日 “今夜播报”子栏目软新闻报道。 《第一地产·今夜播报》 周一至周五 首播：19：35 重播：23：40 《第一地产·专题》? 周六 首播：07：30 重播：11：30 19：30 《第一地产·决战商场》 周日 首播：07：30 重播：11：30 19：30 此外《第一地产》节目在搜房网、第一财经网站、东方宽频网三档网络平台上播出。 平面表现 LOGO墙 围墙 导视牌 小区临时入口 停车场 临时售楼处 区域裱板 模型区 三维动画 样板房参观 样板区参观 核心洽谈区 产品资料发放 客户资料收集 强势视觉识别系统 主体核心体验 系统 核心售卖系统 客户体验流程——临时售楼处 精神堡垒 小区入口 停车场 中心广场 售楼大厅 模型区 三维动画 品牌展示 会所功能展示 初步洽谈区 样板区通道 样板区环境展示 样板区房型展示 深度洽谈区 产品资料发放 客户资料收集 强势视觉识别系统 人流汇集地 主体核心体验 系统 核心售卖系统 客户体验流程——会所售楼处 第三部分设计营销组合 推广战略 产品策略 9 10 渠道策略 11 以客户感知为主导的推广组合 〓确定各阶段推广组合和推广主题 〓媒介组合 大众传媒：报纸、户外广告、网络广告、电视广告等 小众传媒：直邮、短信、杂志、电梯广告等 〓营销活动 展示类活动：以产品展示为目的的活动； 促销类活动：以促进销售为目的的活动； 品牌类活动：以品牌推广为目的的活动。 13 12 价格策略 营销费用 第一阶段：概念导入期 分阶段推广策略—— 第一阶段：概念导入期 时间段： 09年6月1日-09年10月31日 营销条件 临时售楼处进驻、碧海金沙活动、客户访谈 营销目的 树立区域整体形象，对项目进行前期预告 营销推广 户外阵地建立及名单收集，软新闻启动 销售道具 VI（名片、包袋、信封、信纸）；效果图、 家配图、模型；简易楼书、户型册、邮寄DM、派发DM、画架 阶段诉求重点 您的藏品中缺少了一片海 既是形象传播的重要工具，又是目标客户接收信息最重要至渠道之一，无论是前期的形象宣传还是开盘前的卖点公开，户外媒体都是绝对主力。 【户外－高炮 、看板、引导旗、公路指示牌、工地围墙等】 第一阶段户外（主推） 高炮 工地围墙 公路指示牌 引导旗----主要分布在海鸥路 【销售道具－派发单页、户型册等】 VI 【碧海金沙设点】 针对碧海金沙的旅游旺季进行项目资料的派发以及现场调查问卷，然后通过业务员对客户的梳理，选择性的对客户进行资料的小礼品的发放。 【活动——碧海金沙活动、新闻发布会、房展会等】 碧海金沙围墙 第二阶段：概念深化期 分阶段推广策略—— 第二阶段 概念深化期 时间段： 09年11月1日- 10年1月31日 营销条件 接受意向咨询，正式售楼处进驻 营销目的