常州别墅市场分报告(新).docVIP

常州别墅市场分析报告 PAGE 1 常州别墅市场分析报告 风华·天策 09年6月 目录 一、常州别墅市场综述………………………………………………………………………………3-5 二、供求分析…………………………………………………………………………………………5-8 1、别墅市场的区域划分 2、别墅市场供求分析 三、项目产品分析……………………………………………………………………………………9-16 1、基础项目数据 2、在售主要项目产品特色类比 四、销售分析…………………………………………………………………………………………17 五、价格分析…………………………………………………………………………………………18-20 六、客源分析…………………………………………………………………………………………21-22 七、重点个案点击……………………………………………………………………………………23-29 一、常州别墅市场综述 常州别墅市场分别以2003年、2005年、2007年、2008年作为时间节点，呈现不同的特征： 2003年之前（起步期） 此时常州别墅市场已经初步形成了新北区和城西两大别墅板块，个案主要还是集中在新北区。如新北区的美林国际村、百老汇御花园、阳光花园、蓝色港湾、燕阳花园等。城西主要有莱茵花园、秋水云庐、都市桃源等。当时常州房地产别墅市场的产品也只能算是“二流别墅”。由于当时常州房地产市场全面启动的时间并不长，对于别墅产品来说，地理位置上存在一定的缺陷，人们接受适应的时间也相对较长。 2003-2005年（发展期） 2003年以后，常州市各个区域也都有不同体量别墅的推出，新区怀德名园、奥林匹克花园、香树湾别墅等，城西都市桃园、秋水云庐等。从销售上来看，别墅产品的销售可谓是“几家欢喜几家愁。” 香树湾别墅一期、都市桃源二期别墅推出后销售情况比较理想，基本上接近80%。而奥园别墅在推出后，经过近3年的时间，目前基本销售完毕。 2004年底以新城湖畔春秋、天安别墅为代表的新别墅项目的出现，使常州别墅的产品力有了质的飞跃，在总体布局、户型设计、建筑和景观的融合上都达到了国内的一流水准，常州告别了“二流城市只有二流别墅”的时代。从销售上看，天安别墅在地理位置上略好于新城别墅，销售率也略高于新城别墅。但该区域整体销售情况并不理想，加上别墅规模较大，（天安别墅14万平方米，新城别墅8万平方米）。 2006年-2007年（持续发展期） 2006年伴随新政的出台，加大了对别墅市场供应的宏观调控，别墅市场将何去何从曾经一度引发了业内人士的讨论，认为物以稀为贵，未来别墅价格看涨者有之；认为消费理性，别墅需求萎靡者有之。但从目前市场上看，新推纯别墅个案渐少，大多以以往销售个案的余量为主，因此新政效果尚未完全体现，但是购房者购买别墅所关心的因素已经更加多元化，购房观念在不断成熟。这就逼迫开发商在产品规划中，从“精”这个角度大做文章。例如新城公馆，在新城公司强大的品牌及规划优势下火爆销售，香树湾和院别墅凭借产品特色客户预约情况较佳。 另外，别墅区域效应逐步体现，如恐龙园区域、黄山路别墅区、滆湖别墅区等高端居住区域逐步被购房者认可，一方面是政府规划因素，这些区域风景比较优美，在城市中闹中取静，是高端客户居住的理想区域；另一方面人以群分，在这些区域中居住可彰显业主的身份与档次。 4、 2007年-2008年（品牌经营期） 随着隽御、世茂等国内品牌开发商进入常州，一批高端别墅项目也在市场上陆续推出，这些公司凭借着成熟的产品运作经验，在产品上的品质上也是高出同类产品一筹。虽然价格定位较高，但是推出市场即受到消费者的追捧。我们可以看出，别墅产品的客源对品牌的认知度较大，品牌因素对客源的影响度较大。 5、 2008年至今（实力开发期） 08年是个特殊的一年，自金融危机以来，常州楼市成交直线下滑。推案量也明显减少。09年初常州楼市出现小幅度回暖趋势，直到常州春季房展会，许多新的项目出现在常州，如青枫1号、万泽太湖庄园、绿地世纪城等，各家实力开发商陆续进驻常州市场。目前即将入市的别墅项目有：银河湾·明苑、青枫1号、水岸丽舍（太湖明珠苑2期）。 二、供求分析 1、别墅市场的区域划分 板块划分依据：新北板块（龙城大道北侧），湖塘板块（新312国道南侧），城东板块板块（丽华路东侧），城西板块（长江路西侧），市区板块板块（龙城大道南侧，新312国道北侧） 目前，市场上在售或即将推出市场的别墅项目有： 新北板块：香树湾花园、龙城福第、世茂·香槟湖、彩虹城、美地山庄、水岸丽舍（太湖明珠苑2期） 湖塘板块：新城公馆、豪廷苑、湖滨嘉园、中天名园、湖畔春秋、天安别墅、莱蒙城、御城、万泽太湖庄园 城东板块：新城·公园一号 城西板块：新城·长岛、青枫公馆、青枫1号