新景祥2010年6月天津中澳皇家游艇俱乐部的项目市场的研究及产品定位建议.ppt

游艇码头 私家 泳池 海景 企业独栋 企业类独栋产品示意 企业类独栋产品的面积区间为500-800平米，主要作为企业客户接待平台。 企业类独栋产品依托蜿蜒的海岸线，展示效果好，海景资源明显。 企业类独栋产品自带游艇码头、私家泳池等休闲娱乐功能设施。 水系 绿色部分——小体量的类独栋、双拼 依托于内部水系，内湾景观最优，整体价值资源明显。 建议设置类独栋及双拼别墅产品，容积率0.5，主要面向企业客户以及高端个人客户。 七、八号地产品分布建议 水系 紫色地块——中等体量联排 位于内湾与外湾之间，内核优化型地块，具有一定内部景观资源，外部景观资源稍弱，私密性较强。 建议设置联排别墅产品，容积率0.6-0.7，主要面向中高端个人客户 七、八号地产品分布建议 水系 灰色地块——适当体量叠加 内核地块，内部景观资源相对较弱，无外部景观资源，但私密性较强。 建议设置叠加别墅产品，容积率0.8-1，主要面向中高端个人客户 七、八号地产品分布建议 叠加别墅产品示意 叠下 叠上 叠加别墅叠上有天，叠下有地。 叠上产品退台设计，有露台花园；叠下产品有小院。 叠加别墅远端可见海景。 水系 红色地块——小高层产品 位于地块内部角落，整体价值相对最弱，但远景较优。 建议规划为小高层产品，容积率1.5，可中和整体的容积率。并且远景为海景，有打造中高端豪宅的条件。 七、八号地产品分布建议 七、八号地开发策略 水系 首期： 企业类类独栋 部分双拼别墅 部分联排别墅 二期 部分双拼别墅 部分联排别墅 叠加别墅 三期 海景公寓 二、对5#地进行产品定位及相关建议 对于5#用地的分区域的情况分析 高密度商业部分，36万㎡的总体量，目前开发有较大的市场风险。 适合在后期开发阶段中，进行酒店、公寓、集中式商业、总部办公等业态的开发。 高密度住宅部分，目前开发有较大的市场风险，适合后期开发。 中间部分的低密度商业区域，体量不大，适合于别墅区域同时开发。 对于首期启动的低密度商业区域进行功能定位 对于这部分的低密度商业，适合作为配合首期别墅项目开发的综合配套服务产品。 低密度商业区域，可以作为规避别墅区域人气不足，提升休闲品位的服务区域。 低密度商业区域的业态建议 滨海别墅式酒店 游艇码头 休闲娱乐 商务会议 其他特色商业 低密度商业区域 酒店大堂： 先期兼作售楼处 会议厅： 同声传译等高端设备 多重配套服务综合体 娱乐设施： SPA等娱乐项目 特色餐饮： 提供观海场景的特色餐饮 建议本案首期的商业部分，除具备游艇俱乐部的基本功能外，做成复合多重功能的配套综合体，形成项目的吸引亮点 酒店经营与海景别墅和板房体验式营销相结合，亲身体验休闲度假产品带给他们的精神享受将直接促进销售型物业的成功销售 酒店经营与销售型物业样板房体验式营销相结合 酒店内部空间部分按照销售型物业户型打造 销售型物业样板间本身也可以作为酒店使用 体验休闲度假居住 付费体验 这种兼容互动的形式，令客户亲身体验休闲度假产品带给他们的精神享受； 体验的模式将刺激购买行为，增加了酒店客户购买销售型物业的极机会，同时体验需要付费，一举多得。 酒店客房灵活配置 酒店客房位置灵活安排，考虑与销售型物业融为一体，从1期的产品中设置; 先期开发的部分海景联排别墅和海景洋房产品可作为酒店，在收取酒店费用的同时，也可以本项目的样板间和体验式营销场所。 * * 谢谢！ END * * * * 后期开发用地 五期悦宫 三期水榭香堤 南会所 17栋游艇独栋 一期水岸茗苑 六期未开发 风情新天地 四期瀚宫 二期水榭茗邸 西溪湿地代表性居住区——大华·西溪风情规划 顶级游艇独栋展示 顶级游艇独栋展示 紧邻西溪天堂的游艇独栋区把握了高端消费的脉搏，以打造成为首席城市游艇别墅区 引进欧美流行的游艇休闲生活方式，南北河湾分别设计有集中的游艇水湾码头，打造首席城市游艇别墅区。 十余栋顶级纯水岸独立别墅，分别位于中心生态湖包围下的“别墅岛”和外围河道旁。沿河的独立别墅为每户设置“私家码头”，经由河边的台阶和私家庭院的小径与房屋连接，业主可以购买游艇，节假日闲暇时，带上家人，约上三五好友坐着自家的船，畅游西溪美景，闲适的生活可谓绝无仅有。 2003年11月，大华·西溪风情二期排屋开盘，销售均价7200元/平方米，房源347套，销售周期3个月 项目价格走势——作为西溪片区开发的首个进驻项目，自一期起项目价格便一路飙升，目前售价达30000元/平米 2003年2月，大华·西溪风情一期排屋开盘，销售均价4000元/平方米，房源364套，销售周期4个月 2008年10月，大华·西溪风情五期悦宫联排别墅开盘，销售均价28000元/平方米 2007年9月，大华·西溪风情四期瀚宫联排别墅开盘，销售均价24000元/平方米，300多人排队，首批108套房源开