房地产开过程中法律服务要点.docVIP

PAGE PAGE 4 房地产开发过程中法律服务要点 一。服务宗旨 为强化项目专业管理，防范各类法律风险，本文依据房地产开发具体流程，结合法务部门自身定位，对在房地产开发过程中可能涉及的法律服务要点进行简要分析。 二、服务目标 1。通过对集团及所属分公司优质资源的综合调配，向具体地产项目提供质优，高效，全方位的专业服务。 2。遵从“事前预防为主，事后救济为辅”的原则，运用专业知识和技能避免或减少项目开发中可能出现的法律疏忽及偏差，对因不慎而出现的疏忽和偏差所带来的法律纷争采取法律救济措施，减少或避免可能造成的各项损失。 3. 与外聘律所积极合作，利用外聘律所人脉，信息等资源优势，增加项目品牌附加值，降低项目风险及项目开发的机会成本，提高项目盈利能力。 三，服务范围 第一部分 地产开发阶段的法律服务 自有资金/贷款 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 预付土地出让金——取得四证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 抵 押 抵 押 项目开发贷款——设计、勘探——工程报建——工程招标—— 工程建设——垫资——先期施工垫资40-50% 内部认购——回款——工程建设 销售预售——按揭—— 1。房地产公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 在此过程涉及的法律服务包括：参与项目可行性论证及协助设立地产开发项目分公司等。本司法务也可从实际出发，结合项目特点，从法律法规国家政策分析，为项目分公司的成立创造最好的条件。例如，在太阳能项目公司的成立阶段，法务人员可以积极把握国家对此项目的减免税政策，研究现行法规政策对新能源的优惠及补助，根据项目特点为项目的筹资融资提出法律建议，参与制定项目长期规划书等。为项目公司日后的顺利运营创造良好的先决条件。 2。行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 在此过程中可能涉及的法律服务包括：协助参与土地使用权证书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证的取得，出具建设用地选址意见书等项目规划批准文件。为土地使用权出让，转让，出租，抵押提供法律意见并制作法律文件。对土地拆迁评估，拟定拆迁，补偿安置，合作开发等方案，拟定招标方案，审核合作企业资质，起草各类合同，审核开发流程，优化开发执行力；监管各类合作协议履行，审核项目交付方案参与工程款项结算。协助办理竣工验收，备案报备手续等。因我司已经有不少的项目开发经验，故结合本司实际情况，四证的取得一般不需要法务人员直接参与。关于土地拆迁方面的具体内容，因其本身具有一定的专业性，法务人员仍需积极和专业的拆迁公司进行接洽沟通，重点关注最新法律法规及国家地方性政策的变动，能够及时有效地提出专业意见。对于合同协议的履行及纠纷，之前都是由本司其它负责部门执行，但本司法务人员将在其中扮演愈来愈重要的监管和沟通角色，保证协议的顺利履行。 第二部分 建设工程中法律服务 调研费、策划费 前期成本——开办费 土地出让费、青苗补偿费、拆迁费 地质勘探费 设计成本——土建、市政、园林、装修——成本预测 建筑设计—— 规划方案 设计费用 结构设计—— 施工图 环境设计—— 园林设计 赚 生产成本—— 土建、市政、园林、装修 赚 监理 施工组织—— 施工员 成本控制 工检组 生产环节—— 质量、成本、工期、安全、形象 签证 施工验收 决算 提供 成 本——主要原材料、设备、部品甲方 指定 认可 为建设工程流程优化提供专业咨询服务，保障在房地产项目建设工程中的有关干扰因素得以顺利排除，法务人员可以提供如下法律服务方案： 1。参与项目签约谈判，评估项目法律风