星彦地产2006年深圳市豪鼎蝴蝶谷的项目营销执行的报告.ppt

营销策划报告大纲 项目分析 需要解决的问题 竞争市场分析 项目营销推广 项目定位 需要解决的问题 为配合营销推广，提增加产品的附加值，需要解决的以下问题： 产品方面： 1、对小区进行数字智能化设计配套，提高产品的附加值 2、在建筑建材方面，注重材料的品质感，并考虑使用新工艺新材料 安全服务方面：安全和服务是豪宅客户在产品之外关注的重要因素 1、尽快确定物业公司： 品牌顾问＋品牌物管 提供专业化个性化服务 2、通过引进数字化设备，增强小区的安防设施。 为配合营销推广，提增加产品的附加值，需要解决以下问题： 营销推广方面： 由于项目周边的环境比较差，在项目正式销售之前，需要有一定的时期积累客户，接受高端客户的来访，因此需尽快确定项目的外展场地点。 为配合外展场的展示，需要尽快完成以下物料的设计制作： 1、网站、3D、模型的设计制作 2、楼书的设计制作 3、外展场的确定和包装设计 4、样板房设计装修后的效果图，体现产品的创新性和唯一性 从对目前豪宅市场的调研分析，可以知道，体验式营销已经成为豪宅销售的重要手段和趋势，因此，如果项目10月公开销售，在销售前需具备以下条件： 1、聘请名家名师对样板房的进行设计装修 2、售楼处或会所的设计装修以及周边园林的实景展示 THANKS 项目户型比例 A1户型 （6房3厅7卫/工人房） 350.50m2 共6套 A2户型 （4房2厅4卫/工人房） 265.78m2 共7套 A3户型 （4房2厅4卫/工人房） 262.78m2 共8套 B1户型 （6房3厅7卫/工人房） 275.54m2 共6套 B2户型 （4房2厅4卫/工人房） 191.54m2 共7套 B3户型 （4房2厅4卫/工人房） 189.40m2 共8套 C1户型 （6房3厅7卫/工人房） 268.88m2 共6套 C2户型 （4房2厅4卫/工人房） 191.27m2 共7套 C3户型 （4房2厅4卫/工人房） 190.48m2 共8套 A4户型 （屋顶复式） 390.93m2 共1套 B4户型 （屋顶复式） 290.45m2 共1套 C4户型 屋顶复式） 282.50m2 共6套 产品点对点分析 本项目 京基御景东方 香蜜湖1号 面积区间 265.78平米 4＋1房 191－195平米 4房 5房 创新点 赠送超大面积入户空中花园（70平米），动静分区由花园过渡，为空中四合院，宽厅设计 全跃式酒店户型设计；厅厅有挑高露台；主卧标准设计套间次卧；私密家庭厅 降板式内庭、的电梯直进私家空间、电梯厅错层挑高、纵向全贯通的电梯厅、八角餐厅的高层项目 梯户比 一梯一户，全部南北通透 一梯两户、大部分南北通透 一梯两户 竞争力 项目SWOT分析： 优势： 区位：地处侨城东，比邻园博园 景观：园博园景观资源 私密性：不临主干道，私密性强 产品创新：产品附加值高、附送面积接近50％、三面景观 劣势： 受地块局限，社区园林景观不足，公共活动空间过少，公共交通不便 周边生活氛围不足，生活配套欠缺 区域认知度不高，区域内无高端产品，区域价值还未体现 开发商品牌影响力不高 机会： 华侨城辐射区域，紧邻园博园，地铁 市场形势乐观、片区供应量少 威胁： 未来东方园博苑入市形成正面冲突 竞争项目相继入市，分流项目客户 项目核心价值判断： 区位价值：左拥华侨城，右揽香蜜湖，园博园为后花园 稀缺景观：园博园全景观、红树林海景 产品创新：270o全景观露台 赠送超大空中花园 客厅卧 室通过花园动静转换 私家电梯直接入户 板式结构，南北通风采光 营销策划报告大纲 项目分析 需要解决的问题 竞争市场分析 项目营销推广 项目定位 项目定位 项目客户定位 游离客户 香港、内地商务精英以及外籍人士 自由职业者（艺术家、作家等） 辅助客户 年薪100万以上的职业经理人、建筑师、会计师、律师等 核心客户 新兴知识型财富阶层、 私企业主、政府高级公务员、金融机构高级管理人员等 项目客户特征 时代的精英阶层——上升阶层的代表 高雅、睿智、乐观、自信、从容 思想及行为极其成熟，能产生示范效应 享乐主义现代版诠释：追求丰盛人生 矢志不移的深圳“关内”情节 项目市场定位 华侨城东.63席珍藏版空中别院 本项目定位于多次置业的范畴 主要面向高收入财富阶层 项目的整体定位为： 售楼处包装建议 传统设计风格 ——彰显项目身份和地位 东南亚风情 —