杭州拱墅区北城天地的项目规划的方案154PPT2009年.ppt

北城天地·项目规划大纲 2009.7.29 北城置业有限公司 第一篇：市场定位 项目解读 项目概况 杭州城市发展方向 实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市发展战略 形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。 总体布局结构 一主三副、双心双轴、六大组团（中心镇）、六条生态带 一主三副 主城区由五大城区组成：上城区、下城区、拱墅区、西湖区、江干区组成 三大副城：临平城、江南城、下沙城 本项目位于拱墅区 拱墅区定位性质 杭州市主城区北部集居住、商贸、教育科研、都市工业、、现代物流等功能的现代化城市中心城区 拱墅区总体规划布局结构图 “一轴两翼，一主三次” “一轴”： 一条发展轴线，即京杭运河为拱墅区的发展主轴线。 “两翼”： 两个发展翼，即以祥符为中心西翼，以半山为中心东翼。 “一主”： 一个主中心，即拱宸桥、大关地区为拱墅区区级主中心。 “三次”： 三个次中心，即卖鱼桥、祥符、半山三个分区级次中心。 项目四至：东至祥符镇吉如村；南至祥符镇吉如村；西至天邑国际；北至轻纺路。 项目交通条件分析及商业价值分析 项目周边现状及环境分析 目录 项目解读 区域1.5公里范围内已建、在建或已立项大型综合商业项目 未来商业竞争环境 短期竞争环境 区域商业业态构成及产品特征——桥西单元及周边现有业态 区域商业业态构成及产品特征——典型个案分析 区域商业业态构成及产品特征——典型个案分析 区域商业业态构成及产品特征——典型个案分析 区域商业业态构成及产品特征——典型个案分析 区域商业竞争市场环境小结 区域商业竞争市场环境 目录 项目解读 目录 项目解读 机遇 项目周边1.5公里范围内已显现的商业体量约为25.1万方，项目所在区域辐射人口约35万，现有人均商业面积0.72平方米左右，短期内具备较大的商业开发空间 区域低端商业配套和商业配套不足的现状，与区域城市化的快速发展不相匹配，运河以西缺乏大型购物超市。 第二篇：产品定位 目录 开发理念 开发理念 整体定位方向 重树城市形象，促进土地资源合理的规划利用，充分挖掘土地资源的潜在优势，完善城北的城市功能 目录 开发理念 产品定位 开发理念 从市场需求、企业价值实现、社会责任三方面出发 本项目将打造成为： “位于城北重点规划单元，引领区域发展，在建筑品质上具有超越感、前瞻性的标志性建筑综合体” 主力业态定位 目录 开发理念 项目规划原则 1、设计要满足杭州市总体规划及拱墅区桥西单元控制性详细规划要求； 2、设计注重与城市整体环境的协调，用城市设计的方法考虑建筑形态、交通组织等问题，使建筑融入城市之中。 3、设计注重从建筑的性质、功能特征出发，平面布置和室内空间力求规整、合理、现代化，创建一个富有时代气息的商业中心和办公楼。 4、设计在投资允许的范围内追求建筑的个性与表现，创造出具有鲜明特色并面向未来发展的建筑形态。 5、设计注重公共建筑节能和环境保护，积极倡导新技术、新材料应用。 6、坚持以人为本，营造能更好聚集人气的商业场所，使北城天地商业中心能成为城市北部商业综合标杆性建筑群。 7、坚持可持续发展，使北城天地能在未来若干年内满足该区域不断增长的商业、休闲、文化娱乐需求，满足该区域不断提高的生活品质需求。 项目指标 项目布局分析 户型配比——酒店式公寓 户型配比——LOFT公寓 本项目酒店式公寓户型设计建议 目录 开发理念 第一重：项目设置一个广场式中心景观，以水景、喷泉、乔木、硬质铺贴为主，可提供休息的地方，主要为了聚集人气 第三篇：营销策略推广建议 目录 目录 第四篇：项目工期安排 第五篇：园林绿化 第六篇：材料计划 第七篇：项目投资估算 第八篇：项目后期运营管理 THE END！ 竞争市场环境 竞争环境 小户型产品 面临的问题 1.本项目酒店式公寓价格比天邑国际同类产品价格高出1000多元/㎡，如何建立竞争优势，让客户认同本项目的产品价值？ 区域内、申花板块，小户型酒店式公寓供应量较少，去化情况相对写字楼较好，有利于资金回笼，控制项目整体风险。 目前在售仅有两个尾盘：宜家时代、易构街区有部分酒店式公寓供应，顶层均为LOFT；在本项目小户型销售周期内，已显现的潜在竞争主要有天邑国际。 总体来看，竞争相对较小。 平层酒店式公寓为区域主要小户型产品供应，销售情况良好，已取得市场检验 LOFT产品在区域楼盘内仅为顶层产品，供应量较少，因单价高出平层酒店式公寓约30%的价格，销售情况一般；区域内LOFT小户型产品可视为空缺产品。 核心竞争力 美达房产品牌，在杭州有一定知名度和多年的客户积累 本项目为13万方城北区域级次商业综合体项目，引入创新和相对超前的产品设计理念，以及专业的酒店式服务管理和商业运营管理 商业为本项目价值实现的关键物业 1 2 招商和商业运营管理为本项目成功的关键因素 酒店式服务