杭州东源房产之多蓝水岸的项目营销的策略的报告192PPT汉嘉.ppt

杭州东源房产之多蓝水岸项目营销策略报告 九堡/乔司板块:政策的利好、品牌商入住，成为杭州新兴热点板块 下沙中心板块:下沙最成熟区块，大型商业集中，供应量已非常稀缺 下沙沿江板块:借助产业人口，立足区域市场，积极被动郊区化客群 项目启示 下沙客群 九堡板块对下沙客群吸引较弱，本土需求基本都释放在下沙市场； 下沙中心区块供应量减少，部分客群将流向本案区域； 由于下沙住宅的集中供应，短期内下沙客群量锐减，项目应积极拓展市区外溢客群。 市区客群 九堡板块的拦截作用明显，但短期内供应量有限，价格上涨过快，承接主城区外溢客群仍有较大市场； 从产品类型看，九堡产品以中小户型为主，本案区域可售房源以中大户型为主，客群层面存在一定的差异，本区域产品更适合改善型置业客群； 省内客群 下沙大学生已初具规模，不少省内家长为子女买房； 城市东扩、地铁效应、价格洼地、楼市回升的作用，在售项目近期吸引不少省内的投资客群； 项目优势 户型面积优势：剩余中小户型有一定的稀缺型； 物业类型优势：项目多层、小高层有较大的稀缺型； 江景资源：区域内可售江景房已非常稀少，本案江景位置较佳； 配套规划优势：项目附近规划两万方的购物中心，容易形成区域中心效应； 项目劣势 前期价格劣势：项目前期价格过低，会影响本案后期价格提升幅度； 品质劣势：项目规划、用材、立面等价值感不高； 品牌劣势：相比朗诗、世茂、保利等，缺乏品牌优势； 景观、立面 户型面积 剩余房源 产品诊断总结 完善的销售管理 完善的制度 标准的流程 有效的监控 系统的培训 绩效的考核 案场管理制度 项目会议制度 报表制度 客户接待流程 销讲流程 签约流程 案场稽查 神秘客户暗访 终端客户回访 客户引导策略 客群分类——杭州市区首次置业者 销售话术引导 1、低单价，购房压力轻，可提前置业 2、首期推小户型以低总价概念入市，打击周边大户型高总价的竞争对手； 3、区域规划（地铁、直达市区公交）提升项目升值潜力和解决交通不便的问题； 4、区域路况良好，交通畅通，有车一族上班便捷 5、江景楼盘，景观空气优势，拥有极好的生活环境 6、大盘优势，气势、且服务将周全 7、项目完美展示条件（样板间和景观绿化的启用） 8、小区商业配套的启用完善现有生活配套，提升项目附加值。 9、强调区域情结。 10、大学城文化氛围的优势 客户引导策略 客群分类——杭州市区改善性换房 销售话术引导 1、以低单价概念入市，与周边竞争楼盘价格相比具有相当的优势，减小购房压力 2、以旧换新，改善居住条件 3、区域规划（地铁、直达市区公交）提升项目升值潜力和解决交通不便的问题； 4、区域路况良好，交通畅通，有车一族上班便捷 5、江景楼盘，景观空气优势，拥有极好的生活环境 6、大盘优势，气势、且服务将周全 7、项目完美展示条件（样板间和景观绿化的启用） 8、小区商业配套的启用完善现有生活配套，提升项目附加值。 9、强调区域情结。 10、大学城文化氛围的优势 客户引导策略 客群分类——下沙区域首次置业 销售话术引导 1、以低单价概念入市，购房压力轻，可提前置业，与周边竞争楼盘价格相比具有相当的优势。 2、区域情节、圈子近，工作便利 3、区域规划（地铁、直达市区公交）提升项目升值潜力和解决交通不便的问题； 4、区域路况良好，交通畅通，有车一族上班便捷 5、江景楼盘，景观空气优势，拥有极好的生活环境 6、大盘优势，气势、且服务将周全 7、项目完美展示条件（样板间和景观绿化的启用） 8、小区商业配套的启用完善现有生活配套，提升项目附加值。 9、强调区域情结。 10、大学城文化氛围的优势 客户引导策略 客群分类——下沙区域改善性换房 销售话术引导 1、以低单价概念入市，购房压力轻，可提前置业，与周边竞争楼盘价格相比具有相当的优势。 3、区域情节、圈子近，工作便利 4、以旧换新，改善环境 3、区域规划（地铁、直达市区公交）提升项目升值潜力和解决交通不便的问题； 4、区域路况良好，交通畅通，有车一族上班便捷 5、江景楼盘，景观空气优势，拥有极好的生活环境 6、大盘优势，气势、且服务将周全 7、项目完美展示条件（样板间和景观绿化的启用） 8、小区商业配套的启用完善现有生活配套，提升项目附加值。 9、强调区域情结。 10、大学城文化氛围的优势 客户引导策略 客群分类——外地投资客 销售话