杭州社区商业滨江月明路地块的项目可行性的研究的报告39页2008年.doc

“Living hangzhou ,Living Mall” 暨杭州社区商业发展专题及“滨江月明路地块”项目可行性研究报告 发 展 商： 杭州锦诚置业有限公司 评估单位： 杭州运诚营销策划有限公司 目 录 第一篇 杭州市社区商业现状研究 一、杭州市主城区社区商业格局 二、目前杭州社区商业存在的问题 三、杭州商业发展的趋势 三、社区商业典型性案例研究 第二篇 解决杭州社区商业弊端的合理方案—Living Mall 一、Living Mall的概念 二、Living Mall社区商业出现的市场背景 三、Living Mall的主要特色及优劣势分析 四、国内成功Living Mall案例 五、如何推广Living Mall社区商业新模式 第三篇：Living Mall来到杭州如何本土化 一、杭州市消费者购物习惯研究 二、Living Mall在杭州的定位 三、Living Mall对杭州市场的积聚效应及未来发展前景分析 四、锦成置业未来品牌发展思路探索 第四篇“滨江月明路地块”Living Mall可行性研究 一、滨江区整体规划分析 二、滨江区政府板块深入研究 三、项目地块基本情况分析 四、项目地块Living Mall发展的支撑点 第五篇“滨江月明路地块”项目Living Mall定位 一、市场定位 二、档次定位 三、产品定位 四、商业部分产品设计及业态定位 五、项目辐射区域 六、酒店式公寓定位 七、项目主要竞争对手 八、区域内成交地块参考 第六篇“滨江月明路地块”项目Living Mall经济效益预测 一、操盘思路分析（主要是资金链部分的操作思路） 二、财务成本预测…………………………………………………………….. 第一篇 杭州市社区商业现状研究 一、杭州商业发展综述 1、杭州商业发展历史 大商场时代 上个世纪80年代末和90年代初期，杭州新出现了百货大楼、杭州大厦购物中心、天工艺苑、供销大厦等一大批大中型商场，商业开始逐步繁荣。当时，解百、百大、杭州大厦、供销大厦等“十大商场”排名深入人心。但那时的商业网点，基本上都集中在延安路、解放路这两条商业街上。 2）专业市场时代 进入20世纪90年代，专业市场兴起，各种工业消费品、小商品市场达到300多个，对商场形成不小的冲击；消费者对商品的需求迅速膨胀后，又迅速分化，大家不再满足于千店一面的商场格局，各种类型的专业市场以低价位迅速抢占了中低档消费者。 3）超市时代 到90年代中后期，新型商业业态——超市开始起步，金龙集团以3家门店首开杭城超市先河。在随后的几年内，连锁超市发展迅速，各种超市、便民店门店总数达到1600家。与此同时，千店一面的大商场进入萧条期。1998年被戏称为“商场倒闭年”。曾名列十大商场第四的杭州供销大厦改成了白天鹅超市。此后，金龙商厦、南元百货、华侨、华联商厦、中央商场、国泰商厦、金世界百货、新天龙、天工艺苑、工联大厦等一大批大中型百货商场相继“隐退江湖”。当年的“十大商场”，至今只剩下了杭州大厦购物中心、银泰、国大、解百、百大、景福等寥寥几家。 4）大卖场时代 上世纪末本世纪初，原先的“十大商场”隐退江湖之后，在大百货商场的资源迅速向少数几家大卖场集聚。银泰百货开业前后，杭州大厦购物中心购并了新天龙，解百开出了新世纪商厦，杭州百货大楼新造了南楼，城东引进了国外的麦德龙仓储式商场，城西开出了西城广场……这些大商场的一系列扩张行为和新型大卖场的出现，标志着一个大卖场时代的到来。 2、杭州商业业态发展状况 目前杭州成功商业业态 1）带品牌管理的大型百货 杭州的大型百货经营的比较成功的当数杭州大厦、银泰百货。这些百货商厦有一些共同特点：规模大，面积都超过2.5万平方米，达到效益规模以上，从而可以形成产品多样化，供应齐全的品种吸引顾客。而定位比较准确也起到了一定的作用，如银泰百货的定位以中档消费能力的顾客，杭州大厦以高档消费群为目标。 2）餐饮娱乐业 杭州的食文化相当成熟，有自己的杭帮菜系，同时杭州人也很能接受其它类型的食物。在杭州最出名的餐饮娱乐聚集地就是南山路了，南山路休闲街于2002年国庆期间正式开街，现在聚集了咖啡、酒吧、茶楼、画廊、餐饮、娱乐六大行业，各行业功能在互动中达到共荣。 3）服装批发 杭州有众多的专业市场，其中四季青服装批发市场和龙翔服饰城是做的最成功的两个。四季青服装批发市场作为杭派女装的基地，因“品种多、款式新、质量好、价格廉”的特色，成为大江南北服装交流的重要集散地。而龙翔服饰城是一家大规模、高档次的服装市场，汇集了国内众多的知名服装品牌，营业面积超过20000多平方米。 4）龙井茶文化村 西湖龙井是杭州的特产，也是杭州旅游业的拳头产品。梅家坞龙井茶的种植面积有一千多亩，是目