桂林山水凤凰城的项目调研的报告.doc

【 山水凤凰城 】 市场调查报告 前 言为了桂林,我司于200年月日至月2派出了由市场调研策划部人调查组，对桂林市的地理经济环境、开发状况做了详细的调查研究。本次调研的目的是为作全面、客观、准确的市场资料收集、统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，以找到项目的市场切入点，为项目作出科学、合理的决策和定位提供理论根据。本案主要采用实地考察、收集相关资料的方式开展调研工作。桂林是地处湘桂走廊南端，广西壮族自治区东北部东经10936′至111°29′、北纬24°15′至26°23′，平均海拔150米，北、东北面与湖南省交界，西、西南面与柳州地区相连，南、东南面与梧州市、贺州市相连，毗邻广东省。 桂林地处低纬，属中亚热带季风气候年平均气温为18·9 C8月最热，月平均气温为23 C，1月最冷，月平均气温15·6 C。全年风向以偏北风为主，平均风速为2·2～2·7米/秒。年平均日照时数为1670小时。行政区域总面积27809平方公里。其中市区面积565平方公里。12个县，即秀峰、叠彩、高新(七星)、 象山、雁山区和临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。 ◆年度经济2004年全市生产总值突破400亿元达到457.86亿元,比上年增长13.1%，全市经济总量又迈上了一个新台阶，经济增长幅度为近八年来最高。其中第一产业增加值118.82亿元，增长7.1%；第二产业增加值170.28亿元，增长17.5%；第三产业增加值168.76亿元，增长13.4%。第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为15.3 %、47.1%和37.6%，分别拉动经济增长2.0、6.2和4.9个百分点。2004年全市社会消费品零售总额实现120.75亿元，同比增长15.8%,增幅为1998年以来最高。全市接待国内外游客1111.43万人次，同比增长30.1%,超过预期18.1个百分点。接待来桂旅游人数和旅游总收入均超过历史最高的2002年水平。 ◆人均GDP水平 桂林市辖区目前人均GDP水平约9180元，根据政府的发展计划，到2005年，桂林市的人均GDP水平将突破10000元。 （来自政府统计公报） （来自政府统计公报） 城市发展规划 1、城市发展的战略 随着桂林地市的并成“新桂林、大桂林”，桂林市委、市政府结合自治区党委“三大战略，六大突破”的战略构想，确立了“旅游立市”，把旅游业培育成主导产业的发展思路，要求城市建设和环境保护工作迅速上升到一个新的水准。为此，提出了建设“公园城市”、“环保城市”的设想，并实施大规模城市改造计划，以全面改善城市环境景观系统，重塑桂林“山、水、城”格局，发挥桂林旅游资源优势，促进旅游、商贸、服务业健康持续发展。 2、桂林城市空间的拓展：西城新区（现临桂）“初现” 经过修订的《桂林市城市总体规划（至年）》得到国务院批复，明确了桂林城市总体规划中关于城市发展规模、方向以及生态环境、文化遗产保护等问题，确定桂林的城市建设将主要向西发展。这意味着未来年内，桂林西城区以及临桂县城将成为桂林城市建设和发展的热土。?桂林城市总体规划中备受关注的是关于桂林城市建设今后的发展区域问题。国务院的批复中，确定桂林城市规划区范围为平方公里，今后要严格控制旧城的开发强度，城市建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大。批复同时指出，到年，桂林主城区实际居住人口要控制在万人以内，到年，主城区实际居住人口要控制在万人以内。按照这个规划蓝本，未来年内，桂林新一轮的城市建设将在桂林机场路沿线重点展桂林房地产的现状特点与发展趋势竞争态势 发展特征市场状况1、??产品结构1）住宅物业桂林市场概况： 桂林市目前的总体营销方式 整体营销策略： ?整体营销策略：1）??差异性策略： 2）??投资概念策略3）??品牌策略 政策策略 sup2;??营销推广渠道： 1)??现场的解说演示2)??现代媒介的组合 3）PR（公关）活动 4)异地的销售部的设立 sup2;??促销措施： 1）??低开高走，制造升值空间2）??名校联姻，打教育牌3）??展销期给购买者额外优惠4）??对外地客户实行大折扣C、 桂林房地产广告媒体调查1、桂林房地产广告媒体概况u??别墅类 u??复合类u??洋房类名称??主题广告语??媒体选择u??商铺类3、??桂林房地产广告概况分析D、 消费者访谈调查（三）总结 1、宏观经济环境利好2、政府规划对西部及桂临县的房地产发展带来契机 3、价格水平4、桂林房地产产品正处于升级换代的前奏5、营销手段简单实用 6、生活习惯7、认同投资概念8、商业环境平淡 第二章 桂林房地产（宏观）市场综述 桂林房地产市场的阶段性变化 1998年，桂