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茶乐道旅游度假村 策 划 书 策划人：梁苘 策划时间：2013年11月 目录 分析篇 区位分析··········································3 二、基地SWOT分析······································3 三、开发条件··········································3 四、市场分析··········································4 定位篇 总体定位··········································4 功能定位··········································4 市场定位··········································4 目标人群··········································5 策划篇 空间布局··········································5 功能分区··········································5 运营篇 项目的运营模式·····································6 二、宣传包装··········································6  分析篇 一、区位分析 河南信阳南湾湖度假村位于河南信阳西南面，东距信阳市7㎞,南湾湖附近，总占地面积136亩，最北部小池塘面积为357.7028㎡，偏北池塘面积为3888.0774㎡。有107国道和312国道通过，另外还有京广铁路、宁西铁路、京珠铁路，有山有水，适宜打造成一个山水旅游度假村。 二、基地SWOT分析 优势（S）：规划基地靠近南湾湖风景区，南湾物华天宝，资源丰富。南湾山青水秀，风光旖旎。南湾历史悠久，人文厚重。南湾交通便利，通讯快捷。群山连绵，云雾缭绕，是“信阳毛尖”茶的主产地，名扬海内外。南湾湖盛产的“南湾鱼”享誉中原随着我国经济水平的发展，城镇居民出游人数大幅上升，旅游消费能力也不断提高近年来国家节假日安排和新的休假制度的实行，使广大居民得到了更多的休息和出游时间环顾全世界，第三次旅游浪潮风起云涌，打开了一个集观光+休闲+体验三位一体的“大旅游”时代。在第三次浪潮的洗礼下，世界和中国旅游产业进入“系统升级”的新阶段，观光旅游向休闲旅游转变、休闲泛化成为旅游产业结构升级的两大主要趋势，同时节假日短途休闲、高端休闲等产品不断掀起高潮。我国也把发展休闲旅游业作为促进消费、拉动经济发展的重要措施。 挑战（T）：数家“度假村”的建设，环南湾水库周围，还有大量类似的建筑群和旅游开发项目便成了南湾水库新的污染源已经威胁到了南湾水库的水源涵养、水土保持和水质国家AAAA级旅游景区 定位篇 总体定位 “茶乐道” 以信阳毛尖茶文化为依托，以高端会议休闲为支柱，以休闲娱乐为支撑，打造一个商务化、休闲化、绿色化、享受化为主的度假旅游胜地。基地内设有茶文化培训中心，原生态信阳毛尖茶庄，同时，将水体打通，建造一个沿水景观为一体的休闲娱乐区与健身会所，让游客们体验茶及茶以外的养生之道。 功能定位 四大功能 高端会议度假:以主题酒店为代表 高端文化度假：以信阳毛尖茶文化培训为代表 高端休闲运动：以亲水运动观光为代表 高端别墅居住：以度假别墅小区为代表 市场定位 核心市场：河南省内自驾游、养生度假、生态休闲、观光游乐市场 拓展市场：北方地区的养生度假、生态休闲、观光游乐市场 潜在市场：国内其他城市的生态休闲、观光游乐市场 目标人群 目标人群定位 :高收入人群、学生及富有征服自然征服挑战的青年、老年人、高收入家庭 目标人群分析 高收入人群：收入较高，年龄在35至50岁之间，一般为公司老板、经理等职位，工作比较繁忙，需要良好的度假心情及度假环境，消费水平较高。他们比较注重品味，喜欢结交生意伙伴，注重生意往来，重视身体健康，喜欢从事比较有档次品味的休闲活动，他们也是对新的事物具有一定的激情。 学生及富有征服自然征服挑战的青年：一般没有过高收入，但消费水平不低，年龄在15至30岁之间，喜欢挑战，富有激情，喜欢接触新鲜事物，年轻、积极、热情、向上、不服输。喜欢结交同龄伙伴，热爱休闲运动。 老年人：退休养生，年龄在55至65左右，有固定的养老金，注重身体健康，多喜欢品茶、下棋、垂钓等儒雅休闲方式。消费水平不低，喜欢有固定的老年群体聊天，喜欢花鸟鱼