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地产企业如何做好产品设计管理 (2011-08-26 11:32:21) 标签： 设计管理 产品标准化 房产 分类： 1. 前言 地产企业的项目利润基本由两方面决定，一是拿地，二是项目的规划设计。而现今土地逐渐成为稀缺资源，激烈的竞争使得以往的土地获利空间被大大挤压，土地红利时代已经远去，许多地产企业也逐渐意识到这一点，逐渐将目光转投到对产品设计的管理中来。 对外了解当地市场和客户的需求，通过提供高品质和服务的项目产品，以赢得市场和客户口碑，提升产品溢价；对内持续加强产品创新和标准化建设，并通过设计来提高效率，控制成本并保证产品质量，这才是未来地产企业可持续发展之道。 2. 产品设计管理的价值 2.1 从战略层面上看 1. 实现产品的快速复制，支持企业跨区域快速扩张。 跨区域扩张面临相当多的挑战，包括从设计，采购，施工到后期维护等多方面的困难。通过实现产品标准化，达成“四快”——设计快，采购快，实施快，周转快 2. 形成规模优势，以控制成本。 通过产品的快速复制，企业可以应付多个项目同时开工，同时采取集中采购的方式降低材料设备的单价，从而对降低项目整体成本起到重要作用 3. 从长远来看，支持客户细分战略，形成产品溢价。 以细分市场的最终直接消费群体为主体，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等，找准项目和产品的定位与设计理念，进而形成产品溢价 2.2 从执行层面上看 ? 标准化的设计过程闭环管理，提升部门间协同效率。 标准化设计过程闭环是指从前期对整个设计专项计划的管理，到期中的执行汇报和监控，以及过程中的成果物管理，到交付阶段的产品缺陷反馈，再到项目完成后的经验总结的一个流程闭环管理体系，如下图所示： 同时这里要着重重申的是，设计过程管理不是研发设计部门一家的事情，所有与设计相关的业务对口部门都是其管理体系的一部分，它体现在项目开发各个阶段内外部协同过程中，以阶段性成果物作为工作汇报和交接的依据，如下图所示 ? 借鉴现有案例，实现产品创新。 通过学习借鉴内部和业界优秀的设计案例，甄别各自优缺点，在此基础上纳入创新元素，实现产品创新 ? 完善的设计知识体系，指导和规范设计人员的工作 将设计合同模板，设计指导价规范，设计任务书模板等标准模板、指引和参照案例纳入到标准产品库中，给予设计人员参照，保证工作的合规性，规避一定的风险 2.3 从学习与成长层面上看 产品知识沉淀和分享，支持企业持续发展。 通过多方面的产品资料沉淀和积累，形成企业的标准化产品知识，支持企业的快速发展，标准产品知识体系主要有以下几部分组成： 3. 在设计管理方面遇到的挑战 随着行业的发展，大多数的企业进入到了异地扩张，全国布局的阶段，项目的开发量、难度和风险与以往已经不可同日而语，而项目的规划设计作为整个地产开发价值链条的最上游，其设计效率和效果却远远落后于企业发展的步伐，成为了亟待突破的瓶颈。我们这里简要分析下形成这种情况的几个原因： 3.1 设计协同不力 首先，我们要明确的是产品设计管理不只是设计管理部一个部门的事情，它是对营销，运营，造价，采购，工程，政府，设计院，施工方等多方意见综合考虑后得到的结果。而正是由于它交互环节繁多，又存在太多不确定的因素，造成设计反复的因素十分多。 如果没有一套相应的管理流程制度，例如像设计需求收集，成本限额，图纸会审，图纸改签，材料选型等环节，不能做到内外部良好的信息互通和协同执行，就会造成对后续工作极大影响。 某企业一个在建项目，施工人员在房屋快要封顶时才发现一个设计环节无法实现，打电话询问后，才发现这点已经在四个月前已经在图纸上修正了，而施工方没有收到任何的通知及确认，此时木已成舟，变更难度相当大，光制定解决方案就耗费了近两个月，直接造成该项目延迟开盘，而且成本急剧飙升 所以设计协同不力，可能导致部门间内耗增大，效率低下，最终可能致使整个项目拖延，产品质量也无法保证 3.2 设计资料管理混乱 目前企业内部基本都是通过会议，邮件等评审方式完成对设计成果的修改，但由于没有一个统一的成果管理机制，最终的设计成果资料散落在部分人的电脑或邮件中，还有可能部分设计成果没有通过多方评审确认就开始动工了。 最后也许除了设计部经理和负责施工的工程部经理几个人以外，谁也不知道这个项目最后长什么模样，产品的设计效果难以把控。 3.3 设计案例难以相互借鉴 一方面，企业未能对产品的部分模块（如阳台，厨卫等）和材料（如防火材料，保温材料等）制定标准化要求，造成每个项目都需要单独重新设计，耗费巨大成本和资源，且难以形成规模优势 另一方面，由于受到地域的限制，项目的设计资料都保存在各区域公司的文档库中，优秀的设计案例难以得到推广和借鉴，产品复用率低