百丽居2010年04月06日镇江国信大港的项目整体定位.pptVIP

5块地总体布局的容积率平衡策略 整体容积率 1.8 ≤ R ≤2.0 ——1#地块容积率 1.8 ≤ R ≤2.0 符合城市总体规划，满足中前期市场需求。 ——2#地块容积率 R=2.5 符合城市总体规划，局部属于商住地块，可作为项目的整体配套，东侧半幅地块可拔高。 ——3#地块容积率 R=1.5 已挂牌公开，确定为首期面市地块。 ——4#、5#地块综合容积率 1.8 ≤ R ≤2.0 符合城市天际线逻辑，并满足新城总体规划控制要求。5#地块可适当整体拔高。 因4#地块处于3#地块以南，建筑高度不宜过高，建议：4#地块容积率 R ≤1.5。且能符合 “后期推出部分市场稀缺的低密度住宅，兑现价值”的开发目标。 整体容积率指标平衡原则 地块 容积率 占地面积:万㎡ 备注 地块1 1.8 9.67 地块2 2.5 4.0 2#地块东侧为商住用地 地块3 1.5 6.36 地块4 1.8≤R≤2.0 8.8 地块4拟低密度住宅区，后期开发 地块5 6.8 合计： 1.8 ≤R ≤2.0 35.67 653690—726324㎡ 占地面积：544.74亩（36.32ha） 综合容积率：1.8-2.0 可建面积：653690—726324㎡ 建筑密度：≤30% 绿地面积：≥30% 建议实施指标： 2#地块，分区、分期开发的容积率自我平衡上，应具有一定弹性。 1.8 2.5 1.5 1.8 ≤R ≤2.0 1# 2# 3# 5# 4# 天际线 北高南低 产品适应性构思 1# 2# 3# 5# 4# 开发次序：3#→1# → 2# → 4# → 5# 临街面长，近临中央商务区，以商住一体配套形象（社区配套及城市配套补充），来提升整个项目的综合价值 地块最偏，配套及价值感最弱。适宜提高容积率，最后开发。低密度高层住宅，打造压轴之作，兑现整体利润 目前城市感最强地块，以稳健的城市主流住宅社区形象先期入市 中间地块，私密性强，首期上市，以新颖的主题概念和安全性产品组合，保证项目首战告捷，并为后期项目发展奠定基础 临湖300米，中后期供应，低密度低层的高价值产品，奠定项目标杆地位 依据各地块自身的特征（地形、容积率、与周边规划控制潜在的关系），及其面市时可能面临的市场环境，初步定位如下： 项目各地块产品定位思路 未来产品复合城 质感活力产品 魅力化 产品 别墅化 产品 情景化 产品 成长性 产品 客户定位较宽泛的基础上的 产品复合原则——产品梯度 从项目指标看，体量65万方以上的居住区级大型项目（必要的社区商业及其他公共配套）——即：大盘开发，需要运用宽泛的产品定位思路（产品梯度）。 本案整体被道路分割为五块，在总体容积率1.8—2.0条件下，需根据各地块不同指标及资源情况做到相互平衡，以形成不同产品空间和生活组团。 首期启动地块成功原则——满足市场需求，并适度引导市场 3#地块首期面市，预计能在2010年末进入市场 总建面约10万，预计到2013年，3#地块基本建成交付 项目发展阶段划分与策略对应关系 延续3号地的成功，在竞争中持续领先，成为大港房地产的风向标，引领市场 适应并恰当引导市场， 奠定项目后期发展优质基础 3年内 3年后 2013 战略目标 开发地块 3号地块（容积率1.5） 1、2、4、5号地块 开发周期 2-3年 5-7年 新城板块受到消费者认同 转折点 前期防守策略 后期进攻策略 一、核心障碍问题解决 公交站台及公交线：2010年底能否实现 高压走廊：2012年前能否迁移 1#2#地块之间高压走廊影响地块规划及品质，1#地块预计2012年开工并进入销售期，保障销售，提前迁移； 338省道：2013年前能否迁移 4#5#地块定位高品质住宅，过境省道严重影响其高端定位，预计2014年4#地块进入动工销售期。 项目发展阶段与外部资源的互动关系及建议 延续3号地的成功，在竞争中持续领先，成为大港房地产的风向标，引领市场 适应并恰当引导市场， 奠定项目后期发展优质基础 3年内 3年后 2013 战略目标 开发地块 3号地块（容积率1.5） 1、2、4、5号地块 开发周期 2-3年 5-7年 前期防守策略 后期进攻策略 二、项目关键价值提升的落实 邻里中心能否配建在3#地东侧，能否在2013年3号地交付时，投入使用。 东南部湿地公园，公园主体湖面的开挖预计2010年开工， 2013年之前能否落成或局部实现，道路、绿地、景观的落成为4#地高端定位提供外部资源 建议4号或5#地块北片