策源2013年南京复地卡子门的项目定位的报告.ppt

备选案名： 复地·新都锦 slogan： 锦彩一个时代的城市生活 关于商业部分案名的思考 如何去说才能呼应产品，记忆深刻？ 蓝海突围案例——江宁万达广场SOHO办公VS纯办公 【SOHO办公户型设计】 居住 办公 户型百变空间、随意切割、自由组合，满足自住、中小企业以及低成本办公。同时，较低单价给投资客留下巨大的升值空间。 产品定位 酒店式公寓+SOHO办公定位 蓝海突围区外案例——东方万汇城酒店式公寓类住宅设计 【户型设计赏析】 产品定位 酒店式公寓+SOHO办公定位 蓝海突围定位——可居、可办公，高投资价值，类住宅 【打造多功能类住宅产品】 产品定位 10万㎡ 3.9万㎡酒店式公寓+7.8万㎡SOHO办公 类住宅化 60-70㎡两房产品 【蓝海战略思维】 1、产品转型——绕开低迷办公市场 2、设计创新——避开区内巨量竞品 产品定位 酒店式公寓+SOHO办公定位 产品定位 商业定位 红海竞争态势——整体市场低迷，城南商业位处价格低谷 【量价双低，商业市场不容乐观】 【全市整体成交量低】 2.5万㎡/月 数据包含酒店式公寓。低于办公的3.5万㎡/月去化量 【城南商业均价处低谷】 18641元/㎡ 城南商业价格与江北商业18624元/㎡价格相当，处全市谷底 【城南商业成交量仅占21%】 5250㎡/月 其中包含酒店式公寓，另外商业大部分集中在花生唐、自在城高返模式商业销售 红海竞争态势——未来上市量惊人，强手如云 【绿地之窗、证大大拇指广场巨量上市，商办专业运营能力强】 产品定位 商业定位 地块编号 案名 用地性质 出让面积 （㎡） 容积率 建筑面积 （万㎡） 楼面价 （元/㎡） 备注 NO.2012G84 NO.2012G83 绿地之窗 商业用地 95465 97134 5.36 3.26 51.17 31.67 3504 3496 酒店式公寓、LOFT、花园式办公 施工开始，周期为8年 NO.2013G24 绿地G24 商业、商务 办公用地 10384 2 2.07 4526 纯地块，暂无相关信息　 NO.2013G20 金轮国际 南站项目 商业金融用地 18298 1.85 3.39 5760 纯地块，暂无相关信息　 NO.2012G15 证大大拇指广场 商业、商务 办公用地 93526 4.1 63 3048 分两期开发，一期18.58万㎡，二期44.4万㎡。目前土地平整，进入施工阶段 预期介入时间：2014年下-2015年 介入产品类型：商业、写字楼、酒店式公寓 未来增量总计：151.3万㎡ 产品定位 商业定位 红海竞争态势——集中运营管理、售后返租成商业突围一大方向 【区域成功案例：花样年花生唐】 销售模式：花生唐采取超五成自持，同时结合专业商管公司统一运营，以保证综合体和投资者的长期盈利。用于销售的商业部分总体量为2万多平米，其中9600平米的沿街商铺，11600平米的创意空间。 付款方式：首付50%总房款+月供（月供由开发商每月定期支付给银行） 投资回报率：返租销售，15年经营权归开发商所有。年实际投资回报率=4.8%+ 15600元（购物卡） 开盘时间：2012年4月27日 产品 供应套数 成交套数 成交主力面积 成交均价（元/㎡） 去化率 商业 717 685 40~105㎡ 21461 95.54% 商业成功前提在于售后返租，而这又基于集中式商业运营 如果无法保证专业集中式运营，则售后返租无法实现，去化压力巨大 产品定位 商业定位 红海竞争态势——本案2万㎡商业面临的去化周期压力 【战线长，强敌多】 【市场信息分析】 1、竞争：南站百万方专业、集中运营商业综合体上市，直接形成饱和轰炸 2、周边：非传统商业区，商业氛围较难成形 3、本案：不具备集中专业运营条件，无法实行高额售后返租销售模式 【城南商业成交量仅占21%】 5250㎡/月 其中包含酒店式公寓，另外商业大部分集中在花生唐、自在城高返模式商业销售 产品定位 商业定位 红海竞争定位——面积做小，总价放低；部分商业办公化 【转化部分商业到价值更高的办公】 2万㎡ 集中式商业，地下一层，地上两层。每层面积6500㎡ 全部销售，部分办公化 单位分割面积：50-80㎡ -1F+1F（1.3万㎡）：生活超市+品牌餐饮 2F：转向机构办公需求 【蓝海战略思维】 1、避开竞争：绕道而行，不与大规模集中商业强敌硬碰。 2、集中业态：少量商业通过几大主力店即可最大程度集中。 3、放大价值：办公化部分转向目前较为火热的文娱、亲子、培训机构办公市场，减少商业压力，放大整体价值，同时对商业部分整体运营无太大影响。 市场关键数据回顾 【最热面积段】 50-80㎡ 供销比：0.99 【最热总价段】 100-150万 供销比：0.68 【绿地+证大】 过