重庆恒通御景天都的项目整合营销的策略70PPT.pptVIP

前言 首先感谢恒通公司对宏佳团队的信任，让我们有机会参与 到恒通·御锦天都项目营销工作的探讨中。一直以来，我司对项目 都予以高度关注并配合前期策划工作开展。 提报主旨： 分析适应当前宏观形势下的项目发展条件； 扫描区域房地产的实际运作情况； 对即将开展销售组织工作作出初步思考以求 实现项目顺利去化，快速实现资金回笼； 提报仅就涉及主要内容进行阐述，不过多涉及组织执行的细节内容。由于时间所限，难免疏漏，不足之处，诚盼指正。 提纲 PART1 宏观政策解读 小结 梳理2008年的房地产宏观调控政策，很明显可以看到一条由紧至松的清晰脉络：1－8月是国家政策反通胀收紧，直至9月16日首度下调人民币贷款基准利率和存款准备金率，“双率下调”被认为是国家宏观调控思路转向的标志，而后出台的减税和新房贷政策则是导向鲜明的楼市鼓励政策； 政策大力调控土地管理与调整住房供应结构，坚定执行20％的土地保障性用房建设，60％的土地供应90㎡以内普通商品房，包括中低价位、中小户型普通住房的建设 ，未来1－2年内可替代类商品供应量大增，竞争压力逐步显现； 国家投入拉动内需的40000亿中投入房地业的9000亿资金，没有任何计划投入商品房，全部投入廉租房和经济适用房，必然促使在未来一段时间内的保障性住房泉涌，与普通商品房之间形成量价竞争。 下滑：08年房价下降趋势将在09年延续，以投资为目的的这部分客群将完全退出或谨慎进入 市场，这会对供求关系产生影响，因此将出现房价下滑的普遍性和共性； PART2 区域房地产市场分析 重 庆 房 地 产 市 场 在成交套数与成交面积双萎缩的情况下，08年重庆市均价涨663元略高于07年，但涨势明显收缓，增长乃由于房地产市场价格惯性滑行； 从重庆市范围来看，大渡口区项目素质良莠不齐，销售均价低于市均3998元水平； (数字市场－－－供应量)  08年区域成交情况一览 从成交面积与金额交叉分析反映区域成交存在淡旺季明显，区域放量小，绝对成交量与金额较小，量高价不高的趋势； 大渡口区08年的均价变化相对主城其它各区较平稳，总体走出一根阳线，虽然均价略低于全市均价，但呈攀升状态；说明区域房价基本接近市场认可。 08年区域成交情况一览 板块竞争 PART 3 整合营销推广思路 理清问题 目标客群置业关注点 他们的主要特征： 年龄：在25—35之间； 收入：月入3000元以 上，家庭月入 5000元以上； 家庭结构： 丁克人群、两口之家或小三口  他们喜好： 注重个人空间、追求生活品质与独立； 工作状态：快节奏、高频率；   主力目标客户群分析 项目总体营销思路 推广力 推广力 企业VI系统：设计楼盘VI，运用企业标识，进行统一 企业网站：展示开发商新形象、 报纸软文：集团董事长专访（晨报、时报、商报），企业访谈企业历史荣誉、开发理念 公关活动：取得一个有份量的奖项， 社区公益活动、企业冠名文艺晚会，企业赞助一次大渡口区体育比赛；… 全方位媒介组合 网络宣传：大渝网、重庆搜网房、重庆新浪房产； 户外：大渡口步行街灯杆、广场户外、杨家坪步行街－毛线沟户外看板； 报媒：重庆晨报、时报； 车身、站牌：239、252、818、224、206、715、473、873A、229、837 关键行动2：一夜倾城 结合现场展示到位，户外广告、报广等媒体爆发式投放，迅速覆盖项目目标客户频繁活动区域，短时间内取得最大的社会关注度 全方位媒介组合 轻轨： 2号线站台广告、 车厢广告、 站内广告 推广力 活动造势 产品说明宣传会 客户绿卡俱乐部 异业连盟：易初莲花、百安居、红星美凯龙、国美电器、商社电器、建玛特等； “轻轨上”居住论坛； 推广力 卖场打动力营造 售楼中心－－卖场设计 售楼部动线设计根据 客户参观动线 系统设置建议 音响系统、 供热水系统、 网络系统、中央空调系统（可根据实际情况进行调整）、 视频系统： 售楼中心－－卖场设计 售楼部外围设计 景观布局与道路走向相结合景观布局不能对售楼处视线形成遮挡。尽可能大的整块活动场地，根据地形确定面积，不宜小于400㎡； 建筑外立面 与项目整体建筑风格以及景观环境协调； 尽可能采用透明材料，使客户在看房过程中更好的融入自然环境； 考虑项目LOGO、引导旗、户外灯箱位置。 市区接待处功能及包装方案 卖场打动力营造 售楼中心－－卖场选址 样板房 卖场打动力营造 售楼中心－－卖场选址 推广力 卖场打动力营造 售楼中心 样板房－－设计 大渡口区代表楼盘样板间比较 卖场打动力营造 售楼中心 样板房 大渡口区域代表性楼盘的样板间； 国瑞城样板间设