金网络2013年06月20日长沙嘉华城90万㎡营销的策略的报告.ppt

生活配套先行 教育主题第一街 商业特色 服务配套 沿社区主路，临街形成商街系统，采取线性布局，构建“便利性”商业配套体系; 沿街底商主要两层，局部一层，以小面积分割，若需要更大的商铺，则可自由拆分组合； 商业业态：主要服务于周边居住人群，可设置餐饮、便利店、美容美发等。 区服务性商业先行 塑造繁荣的生活景像 商业建议 依托项目周边的师生资源，充分挖掘潜在的消费潜力，精准定位客户群。 商业业态：主要服务于师生学习生活方面，可设置文具店、书店、小饰品店、服装、餐饮、宠物店等。 商业建议 教育主题第一街 形成区域商业地标形象 确定案名调性 2 对于案名 我们从宜居、绿色、地标的角度考虑 抓准了项目独一无二的资源 自然山体 加上一些有小资情结的调性 于是有了—— 开通社区巴士，5分钟生活圈瞬间达成 由开发商组建社区车队，设置 1、项目至奥特莱斯 2、项目至雨花区沃尔玛 两条班车线路，让出行方便成为项目的第一口碑。 生活配套先行 引入特色生活超市 在已经建设的44#地块，商业部分率先引进生活配套设施，满足小区居民日常生活需求，如超市、鲜花店、便利店、美容美发、家政服务中心。 走出去：巡展、行销树立项目口碑 本案 延芙蓉路沿线客户 延韶山路沿线客户 周边乡镇居民 暮云大托板块客户 扩大客户接触面，唤起客户购买欲望，是当前市场竞争中的必须手段。 关键点：多次拜访/投其所好/态度谦虚/携带礼品 第一阶段 ：以项目为中心的周边老旧居住区域、企事业单 位和长沙市中心的经营户。 第二阶段：以环保科技园和暮云工业园为主要阵地 第三阶段：以雨花区为主 销售组织： 4名置业顾问+5名行销人员 执行动作： 1、形象展点：固定接待主动咨询客户 2、主动宣传：由1名置业顾问带2名行销，主动拜访店铺等 3、对收集的客户资源进行第一时间电话回访、活动邀约 奠定价值基础 之后 更多的思考是 如何树立项目的 价值标杆 项目 整体 规划 1 高度换空间 围合私家园林 总体规划 规划布局建议 保留原始坡地，依山而建，在控制成本的前提下，最大限度拔高建筑，围合式大尺度园林； 根据地块价值进行产品梯度排布，在景观最佳位置排布两梯两户纯板舒适性产品，四周两梯两户类板刚需产品。 43# 42# 坡地 坡地 纽约中央公园式 首席宜居社区 挺拔的高层围合 生态园林形成绿肺核心 建筑类型 地上建筑面积（㎡） 住宅 350816 商业 19227 幼儿园 3500 高级公寓及配套 3000 合计 376543 舒适板楼 空间尺度直击刚需 户型建议 户型建议 板楼设计，超越竞争项目；2梯4户布置，高舒适度； 通过连廊实现全部产品南北通透，创造新价值；全明设计，符合长沙居住习惯；动静分区合理，交通动线明确； 注重户内空间尺度的舒适度，主要功能空间面宽尺度优于竞争项目。 B：120平 A:85平 南向板楼户型 舒适宜人 户型建议 D-2：105平 D：120平 C：85平 C：85平 户型方正，无浪费空间，在面积严格控制的前提下，实现总价低。 南向板楼户型 舒适宜人 户型配比 户型面积 户型 套数 套数比 面积 面积比 86 2+1两厅一卫 1408 43% 121088 34.6% 106 2+1两厅一卫 384 12% 40704 11.63% 120 3+1室两厅两卫 1024 29% 122880 35.11% 137 3+1室两厅两卫 480 15% 65280 18.77% 3296 350432 市场热销户型及客户需求户型配比 户型 主力面积段 在同等房型中的占比 两房 85-90 42.37% 三房 111-130 70.24% 本案户型规划配比 户型面积配比根据市场热销户型为基础，控制产品总价，采用n+1户型实现总价相同情况下多出一功能空间，在户型功能使用上优势于周边项目。 85-140 ㎡N+1户型 满足刚需多类需求 绿色建筑 打响宜居第一盘 建筑标准 绿色建筑 背景： 发展商备丰富的施工经验，在把控成本的同时能较好的运用新技术、新材料和新工艺。 政府政策补贴引导， 2012年提出绿色建筑的财政奖励标准：二星级绿色建筑45元平方米（建筑面积），三星级绿色建筑80元/平方米。 占领南城首个绿色建筑高地 绿色建筑 建议嘉华城以《绿色建筑评价标准》中的★ ★ 设计标准去设计， 打造嘉华城绿色建筑竞争优势，增加建筑的溢价空间。 等级 一般项（共40项） 节地与室外环境 （共8项） 节能与能源利用 （共6项） 节水与水资源利用 （共6项） 节材与材料资源利用 （共7项） 室内环境质量 （共6项） 运营管理（共7项） 优选项数 （共9项） 成本增加 政府补贴 4项 2项 3项 3项 2项 4项 7.3元/