金网络2010年06月沈阳宁官的项目初步沟通的报告.ppt

城市·加速度 ——宁官项目初步沟通报告 开发商目标分析 项目基本信息 地块分析 地块分析 地块分析 汇报思路 宏观经济环境 地方政策表现 北京市在4月30日出台的实施细则，要求银行对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款;且自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。不过，最近广州、重庆两地出台的细则，则明显松动，并无限购限制。 项目定位依据 7分之6解决方案：五天上班，每周六集中采购一周的食物，周日休闲。 7分之4.5解决方案：五天上班时间当中每天都有1—2小时购物休闲时间，相当于工作只占4.5天。周六、日双休闲 项目总体定位空间落实 项目总体定位 项目产品力优劣势分析 【优势】 未来区域前景（铁西走廊） 教育资源丰富 S102便利交通 产品定位——产品力梳理法 产品定位——客户需求导向法 按照张士开发区普通工薪层收入计算 产品定位 整体布局规划要点 交通规划及车位建议 建筑风格建议 园林景观建议 主题广场：注重人文艺术；体现地中海居住环境；援引海派园艺风格；不同景观主题 植被选种：以灌木为主；结合名贵的乔木树种如香樟树等；地面48—52％种植草坪 水系部分：实施局部的水系小景观，结合人文水生财之风俗 生活运用设施：设置区域配套健身活动器件 园林景观建议 园林景观建议 景观与绿化规划： 注重人文细节的园林塑造。 对于中小规模的项目，需注重的是人文细节的园林塑造，亲进自然，使其个性化、景观化。同时注重功能性和园林艺术的相结合 公共部分及装修建议 外墙：外墙贴高级外墙砖，局部天然石材。 首层入口大堂及电梯走廊：地面铺高级天然石、墙身配天然石及木饰面、设艺术造型天 花、配豪华灯饰； 标准层电梯厅及公共走廊：地面铺高级抛光砖、天然石，墙身配高级仿古砖饰面，造型天花吊顶，电梯门装精美门套。 电梯：装设品牌豪华电梯，电梯轿箱地台铺设高级石材拼花图案，配精美饰面，并设电梯IC卡高智能门禁联动管理系统及闭路电视监控系统。 闭路监控系统：小区出入口、大堂和电梯轿箱、车库、园林等多角度全方位保安监控。 信箱：每户均配不锈钢信箱。 停车场：区内设地上停车位，保安设施完善 户型设计及配比建议 户型设计要点 商业部分建议 商业部分建议 商业部分建议 商业部分建议 统一的门头标识设计 二层增加广告牌位 门前地面硬铺增加商业品质感 商业部分建议 拟定项目操作思路 拟定项目操作思路 根据思路2 拟定相关策略 精准营销、以小搏大：针对周边产业园及企事业单位进行大客户营销，通过小众传播，对目标客户团购形成项目的核心影响力，趁机造势带动大范围客户的项目认知 客户深耕、以逸待劳：利用大客户在本区域丰富广泛的社会关系进行客户深耕，利用小众推广、活动营销、直销等代替大众推广动作，只在项目关键性事件节点上形成市场声音。 价格策略 推广策略 项目包装 【周界包装】一期、二期分段包装 推荐理由： 营造一期“限量”效果；造成客户心理压力，集中去化。 缩小项目规模，节省开发成本； 开发力量集中； 项目包装 【示范区包装】 项目包装 【示范区包装】 营销包装 营销费用预计 营销费用拆解原则 营销费用按照一期1.5年期，二期1年期开发整体评估，2010年10月开始销售，预计2012年中整体结案 由于品牌及项目知名度和新品的亮相等因素，2010年度占营销费用比重较高 关键时间节点及产品转换期营销费用增加 往后逐年递减 项目整体指标设定 总建设定：项目整体按照住宅建筑面积5.7万平米计算 价格设定：按照区域成交均价3500元/平米计算 营销费用比例设定：营销费用取费按照项目总销售额的2%或1% 项目全程总销售额=57000*3500=199500000 2010-2012年度主要营销事件汇总 营销费用推广比例 案名及推广语建议 案名及推广语建议 园林景观规划建议要点 园林景观以栽植为主，减少草坪面积，利用栽植作为软性、柔性素材特性，与刚性的建筑互补，形成一个绿意盈盈的生活空间。特色休闲座椅、风雨连廊、太阳扇、亭台、花廊和栽植互动。 大堂 走廊 电梯 智能化 信箱 停车场 电梯厅 外墙 套型 面积区间(㎡) 面积配比 套一 45-55 30% 套二 65-75 45% 75-85 25% 以满足消费者需求为导向，结合市场供应缺口，讲求实用。 单体特点 户型面积：50平米左右一居，65--85平米两居 高层，一梯三户，端单元三面采光 每栋两个单元拼接，层高3米，18层，建筑总高54米 西单元 东单元 单体设计建议 增加赠送面积 尽量加大开间尺度 65—75平 45--55平 75--85平