银川建发宝湖湾地产的项目营销推广的方案52DOC2008年.docVIP

建发·宝湖湾营销推广方案 宝湖湾策划概论 概观宝湖周围楼盘项目的主诉求，都脱离不了水景因素，因为这个版块冲着水景卖点形 成的聚集开发效应，因此如何突破是重点，在定位和推广策略上，我们坚持： 自然水景作为基础，在此之上表达一种强势高贵大盘形象，一种高端原生的生活概念。 使产品先天资源优于同区域项目，更在居住品位与理想上脱颖而出，站到另一定的高度。 一、前期分析 1. 2008年银川住宅市场发展分析 据市住房保障局统计资料： ◇ 银川市2008年上半年房屋新开工面积：290.39万m2，同比上升91.6%，其中住宅新 开工面积为241.48万m2，同比上升113.0%。 ◇ 新建商品房销售面积：112.03万m2，同比上升6.8%，其中住宅销售面积为98.1万m2， 同比上升4.2%。 ◇ 核准上市预售的商品房楼盘206幢，面积107.87 万m2，同比上升37.70%。其中住宅 179幢，面积91.17万m2，较上年同期上升49.93%。 ◇ 市辖区各类房屋销售合同备案面积：114.60万m2,同比减少5.61其中住宅为100.24 万m2，较上年同期增长22.05%。 　 　结　论 由此可见：2008年下半年房地产开发建设仍然保持增长态势,商品房供给与上半年相比 将会有较大增加,销售量也将出现回升,商品住房价格仍会呈上涨趋势,但涨幅与上半年 相比会有所下降,但银川市房地产市场仍然会保持理性、可持续发展状态,总体上持谨慎 乐观的态度。 2. 宝湖大版块竞争楼盘分析 竞争楼盘 均价（元/m2） 卖 点 销售率 凯尔·福邸 3600（多层） 南临宝湖，东临一中；园林式社区；户型多样化 已售完 4300（高层） 70% 南苑康晨 3880（小高层） 近临三大公园；紧临名校一中； 90% 湖映康晨 3800（小高层） 与宝湖相邻；现代北欧建筑风格；设计独特新颖 暂时对内销售 艾伊水郡 三期水景叠院 3800（小高层） 紧临艾伊河；社区建筑设计多元化；户型设计人性化 小高层未公开销售 长兴花园 3700（多层） 距离城市核心较近；较同类 楼盘价格较实惠 A区1#-10#与B区1#-11#住宅楼 基本封顶 东方·尚都 3800（多层） 高档人文大盘；设计高尚新颖； 现代欧式建筑风格； 二期17#-22#住宅楼基本封顶 紫檀水景 3700（多层） 近邻华雁湖，艾伊河；建筑 设计多样化 二期宣传推广订房阶段 结 论： 1）周边楼盘价格上多层以凯尔·福邸占优势，小高层价格势均力敌较稳定，独凯尔·福邸高层为4300元/m2，而诸楼盘都定位为中高档住宅。本案均价定位4500元/m2，可见档次之高，周边楼盘难于比肩。 2）周边楼盘的开发品牌实力应艾伊水郡为首，其开发商银川民生地产资金雄厚，金牌资质，其次为东方尚都。其他楼盘无法与之相比。而本案即建发的又一鼎盛之作。 3）周边楼盘除东方尚都以现代欧式建筑风格文化大盘、长兴花园以“离尘不离城，高贵不必贵”为设计理念之外，其他楼盘的广告文化宣传都以临水而居、湖滨而生为主的景观住宅。所以，本案应更深层次地挖掘项目本身的独特卖点，以区别于竞争楼盘。 3. 宝湖湾初步规划评析 地 块：宝湖景观地块 用 地：168491.7㎡ 业 态：花园洋房、带电梯多层、普通多层、小户型高层、公寓、集中商业、酒店、幼 儿园。 3.1 项目SWOT 优势S 1）景观环境优势，30万平米宝湖、唐徕渠景观水道、艾依河景观带，景观布局均匀， 自项目东边到项目西 —— 东（唐徕）—— 中（宝湖）—— 西（艾依河）。 2）地段优势，政府对宝湖生态公园规划相当庞大，规划投资9亿打造休闲商务旅游区。 3）建筑优势，项目多元业态，花园洋房、带电梯多层、普通多层、小高层、公寓、集 中商业、酒店、幼儿园。 A、首先从生活配套上相对竞争楼盘要好，配套酒店、商业、幼儿园、公寓，小区 规划2500户，1729个停车位，1500自行车位； B、从物业档次说，本项目以花园洋房、带电梯多层树立了高端形象。 C、另外规划布局，项目整体外观高低错落，组团搭配，更胜对手。 4）品牌优势，建发集团是自治区一流大企业，会给很多客户信心保证，业主身份面子 的体现。 劣势W 1）公交线路不多，出租车也相对较少，居民出行不太方便。 2）缺乏日常生活中的商业配套，影响生活品质。 3）距离市中心较远，部分客户有排斥心理。