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世纪瑞博绿城营销推广计划
绿城·紫薇广场营销推广计划;一、新政市场观察;近期国家主要政策;青岛新政;;小结:
呈现政策递减效应
—— 二、三线城市还有上升空间
—— 价格仍有上涨空间
—— 理性资金的避风港
—— 产品是乱市的王道;新政之下,我们强调要更关注其中六种需求;
对本案来说,
紫薇广场一期面临主要客群为刚性改善型需求,政策影响不大。
项目面临客群高端,购买力强,对贷款依赖程度小,政策影响较小。
后四种需求在胶州长期存在,但需要市场培养。;因此,对项目推盘的建议:
适价入市、取实为先、不变应变;;项目价值点排序
128万平米复合型大城规划
胶州从未见过的建筑品质和质感
胶州绝对稀缺的资源占有
适合市场的户型创新力产品
绿城全国首创园区服务体系
绿城品牌
以上价值体系为本案需要传达的核心品质,但推广核心再深入挖掘。。。。。;回顾价值点,我们发现,本案几大最:
最中心:城中央,政务中心
最生态:世纪大道景观中轴、三里河公园、云溪河畔风景、绿城园区景观营造
最大量:128万平米体量,引领胶州的国际居住城邦
最大牌:胶州范围里唯一国内一线品牌——绿城品牌
;如同一串珍珠散落,我们需要一条金丝线将其串联,形成价值更高的珍珠项链!;一个概念,一种生活方式,这条金丝线呼之欲出
“中央公园区”; 中央公园CPD(Central Park District):
“中央公园生活区”概念始于美国。纽约的曼哈顿中央公园生活区是全世界生态居住生活区的标本,它集中了城市最优质、最高端的园林配套资源,
是一座城市最为理想的宜居之地;
是现代大都市里最适合居住的区域之一;
是人们一生追求的居住场所;
是一个城市乃至全球著名的高尚居住区,也是高尚人士聚积的区域。
;著名区域:英国海德公园、曼哈顿中央公园、北京朝阳公园
海德公园:英国最大的皇家公园,它在在泰晤士河东部的中心,在寸土寸金的伦敦城里是一片奢侈的绿地。海德公园已成为新兴国家顶级富豪在全球首选的居住区。
纽约中央公园区CPD区位紧领商务区,位于中央公园的上东区、第五大道、帕克大道成为全球顶级商务人士与富豪的居住地。
中国最知名的CPD区域——北京的朝阳公园,紧近北京著名的CBD,面积达320公顷,周边聚集了朝阳高尔夫球场、红领巾公园、团结湖公园等大小公园。 ;从以上著名案例中,我们得出中央公园区必要素质:;对应本案,中央公园区的素质延伸:地标属性:政务中心,新城区核心腹地生态属性:紫薇广场建筑群与“一轴两园四大中心”共生共荣,真正生长在公园与河流旁的顶级建筑功能属性:医疗、金融、商场、教育、公益场所、五星级酒店……配套完美文化属性:胶州缺失的,新贵富人们于胶州享有的国际化的生活方式;同样,中央公园区也为本案带来价值的跃升。
曼哈顿公园15年后的影响:
公园旁边3个行政区的地价增长了9倍;
整个曼哈顿的房价平均上涨9倍;
曼哈顿的房地产估价约占整个纽约市房地产估价总额的53%。
如今,美国纽约中央公园区已经成为高档住宅、财富和名望的象征,美国前总统克林顿卸任后的办公室就选在了中央公园北大道。
在曼哈顿公园拥有一套房子,则至少证明你已拥有了上千万美元的身价。
;三、目标应对策略;
基本目标:2010年胶州项目完成4.2个亿销售任务,即一期基本销售完毕,
二期开始启动。
一期项目情况:13万平米左右 ,882套
开盘时期:7月底—8月初
累客期:3个月
销售时间:3个月,基本去化完毕
推盘要求:延续性、整体性、快速性
;现状:
只有3个月蓄客期
没有样板区、样板间等一切现场打击力
任务重,882套的销售任务
这种情况,按照传统的方式,在胶州目前的宣传通路下,在现有的市场条件下,取得开门红
难!
;思考》》; ;裂变式营销成功之道在于:
找到引爆裂变的头回客!
同样,这也是我们一期开盘前必须解决的核心问题:
;那么我们的首期核心客群在哪里?;
胶州政商界人士(公务员、私营企业主)、胶州产业基地等引进的
世界500强企业中的高管人士; (主力客群)
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