世纪瑞博绿城营销推广计划.pptx

绿城·紫薇广场营销推广计划;一、新政市场观察;近期国家主要政策;青岛新政;;小结： 呈现政策递减效应 —— 二、三线城市还有上升空间 —— 价格仍有上涨空间 —— 理性资金的避风港 —— 产品是乱市的王道;新政之下，我们强调要更关注其中六种需求; 对本案来说， 紫薇广场一期面临主要客群为刚性改善型需求，政策影响不大。 项目面临客群高端，购买力强，对贷款依赖程度小，政策影响较小。 后四种需求在胶州长期存在，但需要市场培养。;因此，对项目推盘的建议： 适价入市、取实为先、不变应变;;项目价值点排序 128万平米复合型大城规划 胶州从未见过的建筑品质和质感 胶州绝对稀缺的资源占有 适合市场的户型创新力产品 绿城全国首创园区服务体系 绿城品牌 以上价值体系为本案需要传达的核心品质，但推广核心再深入挖掘。。。。。;回顾价值点，我们发现，本案几大最： 最中心：城中央，政务中心 最生态：世纪大道景观中轴、三里河公园、云溪河畔风景、绿城园区景观营造 最大量：128万平米体量，引领胶州的国际居住城邦 最大牌：胶州范围里唯一国内一线品牌——绿城品牌 ;如同一串珍珠散落，我们需要一条金丝线将其串联，形成价值更高的珍珠项链!;一个概念，一种生活方式，这条金丝线呼之欲出 “中央公园区”; 中央公园CPD（Central Park District）： “中央公园生活区”概念始于美国。纽约的曼哈顿中央公园生活区是全世界生态居住生活区的标本，它集中了城市最优质、最高端的园林配套资源， 是一座城市最为理想的宜居之地; 是现代大都市里最适合居住的区域之一; 是人们一生追求的居住场所; 是一个城市乃至全球著名的高尚居住区，也是高尚人士聚积的区域。 ;著名区域：英国海德公园、曼哈顿中央公园、北京朝阳公园 海德公园：英国最大的皇家公园，它在在泰晤士河东部的中心，在寸土寸金的伦敦城里是一片奢侈的绿地。海德公园已成为新兴国家顶级富豪在全球首选的居住区。 纽约中央公园区CPD区位紧领商务区，位于中央公园的上东区、第五大道、帕克大道成为全球顶级商务人士与富豪的居住地。 中国最知名的CPD区域——北京的朝阳公园，紧近北京著名的CBD，面积达320公顷，周边聚集了朝阳高尔夫球场、红领巾公园、团结湖公园等大小公园。 ;从以上著名案例中，我们得出中央公园区必要素质：;对应本案，中央公园区的素质延伸：地标属性：政务中心，新城区核心腹地生态属性：紫薇广场建筑群与“一轴两园四大中心”共生共荣，真正生长在公园与河流旁的顶级建筑功能属性：医疗、金融、商场、教育、公益场所、五星级酒店……配套完美文化属性：胶州缺失的，新贵富人们于胶州享有的国际化的生活方式;同样，中央公园区也为本案带来价值的跃升。 曼哈顿公园15年后的影响： 公园旁边3个行政区的地价增长了9倍； 整个曼哈顿的房价平均上涨9倍； 曼哈顿的房地产估价约占整个纽约市房地产估价总额的53％。 如今，美国纽约中央公园区已经成为高档住宅、财富和名望的象征，美国前总统克林顿卸任后的办公室就选在了中央公园北大道。 在曼哈顿公园拥有一套房子，则至少证明你已拥有了上千万美元的身价。 ;三、目标应对策略; 基本目标：2010年胶州项目完成4.2个亿销售任务，即一期基本销售完毕， 二期开始启动。 一期项目情况：13万平米左右 ，882套 开盘时期：7月底—8月初 累客期：3个月 销售时间：3个月，基本去化完毕 推盘要求：延续性、整体性、快速性 ;现状： 只有3个月蓄客期 没有样板区、样板间等一切现场打击力 任务重，882套的销售任务 这种情况，按照传统的方式，在胶州目前的宣传通路下，在现有的市场条件下，取得开门红 难！ ;思考》》; ;裂变式营销成功之道在于： 找到引爆裂变的头回客！ 同样，这也是我们一期开盘前必须解决的核心问题： ;那么我们的首期核心客群在哪里？; 胶州政商界人士（公务员、私营企业主）、胶州产业基地等引进的 世界500强企业中的高管人士； （主力客群）