2011年2月5日无锡梅村书香国际商铺招商调研及定位报告.pptVIP

第一部分：市场调研 梅村人口规划 □ 距离项目较近北面就是政府重点打造的“梅里古都”时尚风情街区； □ 百乐居建材市场也在项目地附近； □ 新华路与锡甘路路口的香梅广场以入驻有苏宁电器、KFC、如家快捷、海澜之家等知名商家； □ 项目地的新华路北面有一条较为成熟的锡义路商业街； □ 各社区周边有一定商业配套，但规模较小，居民消费随机性较明显。 香梅广场 百乐居建材 现 居 住 人 口： 项目一公里范围内目前安置房加私建房及商品房入驻人口总计21631人。 3-5年新增人口： 根据新建小区规划人数，未来3-5年周边将新增85833人； 3-5年后总人口： 将达到28万人； 消费者访谈调查 结论 1、项目周边路况较好，可吸引八方来客； 2、公交系统较发达； 3、周边小区众多，基础设施较好，规划中地铁站点离本项目很近，配套设施完善。 本项目地理位置优越。依托于整个大惠山的发展，未来的前景巨大； 但本项目的打造需要时日，由于周边的老社区较少，新社区入住率低，故在经营上不太可能一炮而红，需要在招商和运营上做长期的、积极的规划； 1、主力店：这是本项目区别于其他项目的核心优势，乐购超市的开业及成功运营将对其他商户形成良好的带头作用。 2、位置：本项目处于惠山新城CBD核心，未来发展空间巨大； 3、交通：本项目周边道路良好，直接连通成熟主要干道。周边市政配套工程完善。 1、一站式购物中心发展机会：惠山新城本地尚无大型购物中心，娱乐、休闲、餐饮较分散而档次品位低下。难以满足消费者一站式消费的意愿。本项目存在较大的定位空间。 2、人口基数急速上升机会：新城周边建筑小区达400万平方米，仅项目就有80000人的建筑目前未入驻，人口增长空间巨大。 二、四大劣势和威胁点 1、项目目前周边的住宅人口不多，商业氛围较淡。 2、周边新建住宅楼盘炒作泡沫较大，短期内入驻率不乐观。无法支撑本项目体量的商业发展。 本项目3公里范围内覆盖常住居民人口约在8.5万人，是本项目最直接的消费群体。 目前日常消费主要集中在社区商业，中高档消费主要在市中心，对本项目的认知及形成固定消费习惯需要时间。 项目周边约有2.6万人的商务消费群体，但其消费习惯固定，主要分散在区域内部分高档酒店及市中心，对购物中心没有概念； 整个新城区域约40万人实际也在本项目的辐射范围之内。但是消费主要分散在市中心和就近社区。 我们的终端消费群在哪？ 命题二：项目竞争对手的定位 毫无疑问，本项目在区域内不存在大的竞争对手，但没有竞争就是最大的竞争，没有竞争，意味着没有需求，意味着消费场所不在这里。 如何与市中心及社区形成区隔，截留更多的人消费？ 命题三：项目业态业种组合的定位 命题四：项目商户资源的定位 我们的商户来自哪里？ 本地商圈的经营户？市中心的经营户？ 还是来自外地的经营户？ 我们需要什么档次的商户、怎样的品牌组合？ 我们设定的商户入驻门槛标准是什么？ 命题五：项目运营及管理定位 四、商业定位（一）商业辐射范围及终端消费群定位 项目核心辐射区 泛辐射圈 消费群体、需求定位小结 3公里内常住人口一般，同时大量的商务消费人群外逃市区消费； 3公里外至全区乡镇是项目的外围辐射区域。全区的人群有到市中心采购、娱乐等需求，同时如果本项目招商成功，由于距离等原因，将成为他们购物、休闲的首选之地。 项目初步定位 鉴于惠山新城消费者的消费习惯、收入及消费力，结合现存商业分布和业态比例及入市的购物中心的体量、品牌考虑。初步考虑本项目一期主题定位为： 时代广场 惠山新城 CBD首席风情购物中心 2、招商核心策略依托乐购超市的强大品牌好招力，同时引进具有品牌号召力的次主力店（如苏宁、永乐）的进驻是商业成功的关键。 商户资质审核三大标准 标准一：适合本地消费需求的品牌及产品 标准二：合理的价格水平 标准三：品牌号召力 3、新城本地的市民休闲购物主要在市区，短期内很难改变。 4、周边有数个商业楼盘招商都不好，将会对商户心理造成一定影响。 三、本项目定位需要解决的五大命题 命题一：项目终端消费群的定位 在乐购成功经营，新城人口基数大但是分散，新建小区多但入住率低的情况下，如何合理定位，吸引目标客群消费？ 本项目哪种业态能更有利于吸引人流？ 哪种业态的商铺更能创造租金？ 哪种业态组合比例更具有可持续性的发展潜力？ 不管招商如何，经营才是关键，俗话说三分招商，七分运营，是通过有效整合管理促进长期发展