2011年9月常熟沙家浜唐市中环路业报告.ppt

打造品牌地产 引领商业潮流  沙家浜唐市中环路（121号地块）商业报告 所有的研究都必须以现实条件为基础，以共同目标为导向 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的 常熟市商业发展规划——两心三带 常熟市商业发展规划——10大社区商业服务区 常熟市现有商业分布状况 方塔街商圈是常熟历史最长，人气最旺的商圈 商业街带动：商脉历史较长3大集中商业带动：华联商厦，第一百货、华地百货 商圈定位中低档，工薪阶层消费较多，人气较旺 附近居民区带动：步行街两边就是居民区，晚间市民带动人流量很大 招商城商圈通过20多年的经营已经形成大规模服装、小商品、家纺、鞋包箱、五金件批发零售商圈 招商城经历20多年的经营，成为整个华东最大的专业批发市场，远近文明的全国4大服装批发市场； 还在不断的开发之中，今后将以旅游购物的模式来促进经营； 目前招商城商圈有300万平米体量，营业面积200万平米； 成熟的经营铺位价格大大高于市场； 东部商圈是以批发为主的建材、汽配、家居、五金的专业市场 建材城四期、汽配市场二期，禧徕乐家居都在建设之中 建装、汽配主要以批发为主，汽车市场4S店、二手车交易市场 建材市场基本都已经满租，汽配市场经营一般，二期均价4100元，禧徕乐抓住市场空白，以家居建材推出市场，开盘销售不错 总结 用地面积：6870平方米 容积率：1.4-1.6（不包括地下建筑面积） 建筑密度≤45% 绿地率≥20% 建筑形式：多层商业建筑 出入口设于地块北侧，并距道路交叉口≥50m 商业用地物业类型分析 商业用地物业类型 投资者对街铺投资十分积极，但由于本项目总体量小，考虑到建筑设计要求，适合做街铺。 ★唐市投资者对位置好的铺位有极大的热情； ★金玉满唐、汇丰公寓等住宅项目的沿街底商，开盘1-2个月 内基本售完，最高价达1.3万元/平米，但内铺销售缓慢； ★本项目体量小，所以适合规划为沿街商铺； 唐市餐饮业不发达，位置零散，普通。现正向大体量，高档次，交通便捷，停车位充裕的方向发展 唐市部分饭店情况扫描 唐市高档次饭店情况分析----结论 本项目进军唐市餐饮业的发展建议（项目定位，体量，持有方式，配套设施，后续经营，业态互动） 唐市娱乐业格局及发展现状：无明显氛围 常熟市部分高档娱乐场所情况扫描借鉴-----东方威尼斯/巴里巴里 常熟市部分高档娱乐场所情况扫描借鉴----钱贵KTV 本项目进军唐市娱乐业的发展建议（项目定位，体量，持有方式，配套设施，后续经营，业态互动） 综上所述龙景象认为：本项目物业形态可以由以下组成 建筑外观、局部设计建议 广场建议聚集商业人气，体现休闲氛围 商业街装饰建议 概念深化 概念深化 概念深化 项目对于[V]空间的支撑 特色折页 折页内容以4V为基础，全面阐述项目特征； 延伸到一种全新时尚生活方式； 设计风格建议以时尚杂志为参考。 楼体就是最好的广告墙，有冲击力的包装宣传吸引眼球。 [V]空间导示包装 ——楼体包装灯光工程 采用灯光技术，突破传统模式，将成熟的灯饰广告制作工艺引入楼体外包装方案 和公共人行道区别的地面、树种、装饰等突出地盘的领域感。 [V]空间导示包装 通过地面材质、图案和颜色的区隔，建立专属的领域感； 通过树种、空中装饰物、标志性雕塑等营造与周边环境相区别的氛围。 社区内引导旗及横幅更换，宣传4V时尚生活； 雕塑风格的指示牌和活动艺术雕塑群，导示的同时作为公共艺术品，成为项目形象的代表。 导示牌 样板房——演绎小户型空间文化 个性样板展示充分体现小户型的空间文化，合理的空间利用，将装修演绎成为智慧与空间的结合，在这里人们可以感受到创意的力量，将样板房成为泛销售区。 局部亮点建议 打破传统意义上的“厅房概念”： 创造完整流动的室内空间，体现小户型的随性与时尚。室内隔断墙可演化成各种形式——大面透明玻璃、金属构架 …… 廊柱及喷绘、墙纸、灯箱均可柱与柱之间较小的空间可考虑广告位 通过拉棚设置可在色彩上增加商业街的趣味性， 同时遮挡西向阳光； 商业街内廊可增加吊旗，同时各店面之间可增加挂旗， 路灯部分可增加广告灯箱 路旗的设计可考虑变 换形式； 以长为特色或宽为特 色或异形均可； 导视的设计配合商业推广的主题,在设计上可考虑较为活沷的形式 特点一、节地型：窄面宽大进深 日本户型设计特点 6~8 11~13 30 60~85 2.7 日本 8~11 11~13 24 90~120 3.2 中国 户面宽 （m） 户进深 （不含阳台,m） 人均面积 （m2/人） 主流户型 （m2）