2011年7月18日吴忠市润·盛祥花苑前期定位顾问报告.ppt

盛祥花苑前期产品定位目录 第 一 部 分： 关 于 阅 海 公 司 第 二 部 分： 市 场 调 研 第一章：吴忠市经济与社会发展状况分析 第二章：吴忠市房地产市场分析 第三章：吴忠市各区域代表性楼盘分析 第 三 部 分： 本 案 研 究 第一章：本案地块价值体系分析 第二章：本案SWOT分析 第三章：本案目标客群分析及锁定 第 四 部 分： 本 案 定 位 第一章：形象定位 第二章：产品定位 1、高层、小高层、多层配比关系 2、套型面积段配比关系 3、户型推荐 第三章：营销价值体系分析 关于阅海 关于阅海 双方应对本报告严格保密 双方应对本报告严格保密 第一章：形象定位 双方应对本报告严格保密 双方应对本报告严格保密 第二章：产品定位 1、高层、小高层、多层配比关系 过渡性楼体，完美的衔接了多层与高层之间的落差 50% 多 层 以结合本市城市规划标准，降低开发成本，最大限度提升开发利润为依据 10% 小高层 按吴忠市城市规划标准以及本地市场客户消费习惯与实际需求为依据，迎合客户购买心理，本项目应以多层 为主。 40% 高 层 备 注 所占比例 产品类别 户型配比 双方应对本报告严格保密 2、套型面积配比关系●多层(框架结构) 10% 四室两厅两卫 130㎡以上 20% 三室两厅两卫 115—130㎡ 25% 三室两厅一卫 100—110㎡ 35% 两室两厅一卫 85—95㎡ 10% 两室一厅一卫 70—78㎡ 配比比例 户型 房屋面积 户型说明：主要解决周边乡镇进城者以及市区内首次购房者的居住需求， 多层主要以85—110平米为主打户型占60%。70—78㎡以及85—95平米 主要安排在路边和一些尴尬的位置。 户型配比 双方应对本报告严格保密 2、套型面积配比关系●小高层(框剪结构) 40% 三室两厅两卫 120—132㎡ 60% 三室两厅一卫 110—117㎡ 配比比例 户型 房屋面积 户型说明：针对吴忠市区内二次购房者的消费习惯，结合多 层和高层的户型配比故小高层的面积区间为110—130之间。 又根据本公司几年来对本市场消费者住房习惯和经济收入的了 解，因此三室两厅一卫的占有量略大与三室两厅两卫的户型。 户型配比 双方应对本报告严格保密 2、套型面积配比关系●高层(框剪结构) 25% 三室两厅两卫 130㎡以上 40% 三室两厅一卫 113—120㎡ 15% 两室两厅一卫 98—105㎡ 20% 一室一厅一卫 50—70㎡ 配比比例 户型 房屋面积 户型说明：为解决本项目对面商业市场工作人员的居住投资需求以及高层 项目出房率高的实际情况，结合从套型上来增加项目品质，因此在高层上 规划了20%的公寓产品。同时真正体现出本项目户型多元化的特点，另考 虑到本地消费者对高层产品的接受度以及经济收入等因素，所以其主打户 型为113—120平米区间的三室两厅一卫户型。 户型配比 双方应对本报告严格保密 底层入户花园 主卧 飘窗设计 客厅观景阳台 户型方正，采光面足 3、户型推荐 户型推荐 双方应对本报告严格保密 3、户型推荐 客卧双观景阳台 分割式卫生间 主卧带折角多面露台 三房变四房， 使空间利用最大化 户型推荐 双方应对本报告严格保密 3、户型推荐 娱乐室可以改成衣帽间或储藏间 客厅上两步到达生活空间，保障功能区域和生活区域互不干扰 卧室配置转角凸窗 弧形观景阳台 户型推荐 双方应对本报告严格保密 户型推荐 3、户型推荐 双方应对本报告严格保密 产品住宅户型配比建议 一期户型在面积配比上加大跨度，可有效提升去化速度，配比比例合适，一期环境趋于成熟后，二期可倾向于中大户型配比 原则 多层（5+1F） 小高层（8+1F/12F） 高层（17+1F） 45% 平层+错层 2+2+2 85—110㎡ 5% 平层+跃式 4+2+2 140—160㎡ 35% 平层、平层+错层 3+2+1、3+2+2 110—135㎡ 15% 比率 2+2+1 房型 平层 70—85㎡ 户型面积 户型建议 73435㎡ 一期 住宅建筑面积 项目 3、户型推荐 户型推荐 双方应对本报告严格保密 户型建议 观 景 原则 遵循泛空间设计理念：尽可能使室外空间与室内融合延伸，引景入室，情景相融注重产品细节的设计：270度弧形观景阳台、转角飘窗、入户花园、露台、储物间等 70—100㎡住宅，南向主卧配凸窗，客厅带生活大阳台，顶层复式可设置阳光露台； 100—135㎡住宅，南向客厅带落地窗的弧形观景阳台，主卧带转角飘窗，配衣帽间； 140—160㎡住宅，一层带入户花园