房地产设计管理制度--上传.docVIP

房地产设计管理制度 （讨论稿） 总则 为建立健全公司房地产开发设计管理流程，规范公司房地产设计管理工作，提升公司房地产项目设计质量，降低开发成本，缩短设计周期，制订本制度。 本制度适用范围：公司工程管理部、设计管理部；公司投资的房地产开发项目。 职责与分工 工程管理部参与方案及初步设计成本测算，初审项目开发周期、工程建设总成本与质量控制计划；参与方案及初步设计评审；参与重大设计变更的审查；协助审查项目开发总工期、工程建设总成本与质量控制计划；参与方案及初步设计成本测算，参与方案及初步设计评审；参与重大设计变更的审查； 设计管理部负责拟订、修订、监督落实设计管理制度；负责初步审查与评价设计供方；负责编制建筑、景观、精装修等方案及初步设计任务书；负责组织方案及初步设计，督导项目经理部开展施工图设计、设计变更等设计管理工作；协助审查项目开发总工期、工程建设总成本与质量控制计划；负责重大设计变更的审查； 项目经理部负责设计管理制度的实施与反馈；推荐并参与评价设计供方；编制上报项目开发周期、工程建设成本与质量控制计划；参与方案及初步设计；负责方案报建；负责组织施工图设计；负责实施、落实设计变更；科学配置项目设计管理岗位，明确岗位职责。 设计过程管理 编制和交付设计任务书 设计管理部负责编制项目设计任务书并向设计单位交底，设计任务书须符合项目开发目标和开发计划，响应市调结论并符合项目定位要求。 概念方案设计 设计管理部应会同项目经理部初审概念方案，审查概念方案是否响应设计任务书要求，是否满足营销诉求，是否对项目质量、成本、工期控制提出初步可行的解决方案。审查后提出修改意见并督促设计单位修改。对多种概念方案进行筛选比对，选出合理最优方案重点深化和修改。 部门会审 方案设计通过不断深化修改，达到修建深度时，设计管理部组织工程管理部、工程管理部、审计部、工程管理部和项目经理部，共同对方案的说明文件、设计图纸和计算书等内容进行综合内审，评估其建筑、结构、电气、给排水、暖通等专业设计的合理性与系统性，重点评估对建筑效果、建筑成本、建设工期、物业管理、消防强弱电市政审查等产生重要影响的设计内容，综合审查后形成书面评审意见。设计管理部组织设计单位按评审意见修改完善后做报建方案准备。 部门会审要点详见附件1第1条。 项目开发周期、工程成本与质量初步控制计划 方案审查阶段，项目经理部结合项目现场交通、地质条件与竞品项目开发周期情况，详细研究、分析项目方案，科学评估施工困难、建设周期、建设工程成本，编制上报项目开发周期、工程建设成本与质量控制计划，工程管理部、审计部、设计管理部协助审查，工程管理部初审后拟定项目工期、工程成本与质量初步控制计划。 建筑方案通过报建并完成初步设计后，项目经理部根据初步设计成果，进一步调整并完善工期、工程成本与质量控制计划，报公司审批后实施。 征询主管部门意见 从概念方案开始，项目经理部负责征询主管部门意见，确保方案理念与楼盘形象符合城市规划要求，减少方案大幅度调整的可能。方案部门会审后，项目经理部与主管部门进行一次充分沟通，根据主管部门的意见，完善方案后报公司审核。 公司审核 方案完善后形成报建方案报公司审核。设计管理部负责组织专项会议，协调公司主要领导参会，设计单位、公司相关部门、项目经理部、工程管理部负责人参会。 方案通过会议审核的，各方代表应签署方案设计评审表。设计评审表见附件2。 方案报建 项目经理部负责及时将通过公司审核的方案报送主管部门审批。通过审批的方案文本送公司备案。 初步设计 设计单位根据报建方案开展初步设计。 初步设计应重点抓好施工图设计前各专业之间的配合工作，一般应确定结构设计方案，确定供配电系统及弱电系统，确定给排水方案，确定暖通空调系统方案，确定消防及节能方案等；强电、天然气、给排水、消防等专业进行初步设计时，项目经理部应做好主管部门、市政单位和设计单位之间的沟通协调，减少重复设计和重复建设，缩短建设周期。 初步设计会审 设计管理部组织工程管理部、工程管理部、审计部、工程管理部和项目经理部根据初步设计评审要点共同审查初步设计文件，审查形成书面评审意见。 初步设计评审要点详见附件1第2条。 初步设计通过设计审查的，各方代表应签署初步设计评审表。设计评审表见附件2。 施工图设计 完成初步设计后，设计管理部向项目经理部移交设计工作相关资料，由项目经理部衔接设计单位完成施工图设计。施工图设计前，项目经理部应提前完成项目地质勘察、市政配套咨询工作。 项目经理部应将地勘报告、市政配套的具体条件（及市政部门的方案，如有）交付设计单位进行施工图设计。项目经理部督促设计单位按设计合同约定完成施工图设计，对设计深度、质量不达标，不满足施工要求的施工图，责令设计单位限期修改，修改完毕后进入施工图内审程序。 施工